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  • 분양가상한제 돌파구, 마땅찮네…비상걸린 서울 재건축

  • 10월까지 분양승인 추진…다시 HUG 걸림돌
    '임대후 분양' 등 우회로도 불가능
    리모델링, 일대일재건축 등 대책마련 비상

  • 기사입력 2019-08-13 10:40
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[헤럴드경제=양영경 기자] 정부가 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안을 발표하면서 서울 주요 지역에서 정비절차를 진행하던 재건축·재개발 단지에 비상이 걸렸다. 이들에게 분양가 통제는 사업성을 떨어뜨리고 조합원 분담금을 늘리는 악재로 통하기 때문이다. 당장 진행할 수 있는 절차도 최악을 피해 차악을 택하는 정도여서 이들 단지의 시름이 깊어지고 있다.

강남권 등 서울 주요 지역에서 정비절차를 진행하던 재건축·재개발 단지 다수가 분양가 상한제에 적용될 전망이다. [양영경 기자/y2k@]

국토부는 12일 민간택지 분양가상한제 적용 시점을 ‘최초 입주자모집공고’로 일원화했다. 관리처분 인가를 신청해 현 제도에서 상한제 적용을 받지 않아도 되는 재건축 대상 아파트가 제도가 바뀌면서 갑자기 재건축 적용을 받게 된 것이다. 재건축 사업은 ‘안전진단-정비구역 지정-추진위 구성-조합설립인가-시공사 선정-사업시행인가-관리처분계획 인가-철거·이주·착공-일반분양 입주자 모집공고-준공’ 등의 단계를 거쳐 진행한다. 관리처분계획 인가를 받고 상한제 적용을 피했다고 판단하며, 철거, 이주 등을 절차를 진행하던 단지의 조합원은 당황할 수밖에 없다.

갑자기 분양가상한제 규제를 받아 분양가를 시세에 따라 정할 수 없게 됐기때문이다. 특히 서울에서 관리처분계획 인가 절차를 마친 곳은 집값이 비싼 강남 지역이 많다. 분양가를 낮출 경우 가구당 수억원씩 차이가 나 조합원들이 느끼는 박탈감은 더 심각할 수밖에 없다.

정부는 지난 2007년 상한제 시행 당시 약 8개월간 유예기간을 줬던 것과 달리 이번에는 10월 초 주택법 시행령 공포와 동시에 곧바로 시행하겠다는 방침을 밝혔다.

일단 서울에서 착공에 들어간 85개 정비사업 단지 중 일반분양 승인을 받지 않은 10개 단지(3500가구)는 10월 전까지 분양을 서두르면 상한제를 피해갈 수 있다. 하지만, 안도보다는 울며 겨자먹기로 속도를 내야 한다는 분위기가 강하다.

정비사업 관계자는 “10월 전까지 입주자모집공고를 내려면 그렇게 거부해왔던 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받아야 한다”며 “이게 싫으면 후분양으로 가야 하는데 그러면 또 상한제 영향을 받게 되니 이러나저러나 정부 손바닥 안”이라고 말했다.

서울 송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지[양영경 기자/y2k@]

HUG의 분양가 통제를 피해 후분양을 고려했었던 것처럼 ‘우회로’ 마련도 쉽지 않다. 당초 상한제를 면할 방법으로 일반분양분을 4년간 임대로 돌리고 분양하는 ‘임대 후 분양’이 거론됐지만, 서울 내 정비사업에서는 쓸 수 없는 카드인 것으로 파악됐다.

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제40조는 “토지등소유자에게 공급하는 주택과 처분 보류지를 제외한 대지 및 건축물은 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다”며 분양기준을 적시해놨다.

이명섭 국토부 주택정책과장은 “분양하는 것과 임대하는 것은 개념 자체가 다른 것”이라며 “당초 조합이 추진하는 재건축·재개발의 목적 자체가 임대가 아니었는데 어느 날 갑자기 상황이 안 좋아졌다고 해서 임대로 갈아탈 수 없다”고 설명했다.

앞서 ‘한남더힐’, ‘나인원한남’처럼 사업자가 택지를 사들여 진행하는 사업장은 여전히 임대 후 분양도 선택지로 고려하고 있지만, 이 또한 가격 통제에서 자유로울 수 없다. HUG는 지난해 6월 임대보증금보증 과정에서 임대보증금이 고액이면 승인을 거절하는 장치를 마련해놨다. 한마디로 HUG가 임대 후 분양 신청을 반려한다면 추진할 수 없는 방법이라는 것이다.

HUG 관계자는 “고분양가 관리를 피해 임대로 돌리려는 움직임을 고려해 제도적 보완이 이뤄진 것”이라며 “나인원한남도 이 규정을 준용해 보증이 이뤄졌다”고 했다.

현재 서울에서 정비사업을 추진하는 381개 단지중 관리처분인가를 받은 단지는 66곳이다. 10월 중 적용 지역이 결정되면 이 중 상당수의 단지는 상한제 적용 대상이 될 수 있다. 이들 단지는 리모델링과 일대일 재건축, 일정분을 보류지로 남겨 준공 후 매각하는 방법 등도 고려하고 있다. 다만, 계산기를 두드리기에는 여전히 불확실성이 크다. 업계 관계자는 “개선안을 보면 투기과열지구라고 해서 상한제가 모두 적용되는 것도 아니었다”며 “기준 자체가 불명확해서 돌격해야 할지 후퇴 해야 할지 결정하기가 어렵다”고 말했다.

y2k@heraldcorp.com

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