분양가 상한제 민간적용에 대한 김현미 국토교통부 장관의 군불때기가 연일 계속되고 있다. “민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다”더니 9일 국회에선 아예 “주택법 시행령을 개정해 지정 요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있다”고 밝혔다. 구체적 적용방법까지 언급한 것이다. 시행령 개정은 입법이 아니니 국무회의 의결만 하면 그만이다. 방침은 정해놓고 시기만 저울질하는 중이란 얘기다.

하지만 대놓고 시장 가격을 통제하겠다는 분양가 상한제는 부동산 미봉책중의 미봉책이다. 통제가 시장을 이길 수 없다는 경제 논리는 차지하고라도 이미 실패 사례가 명확하다. 수요와 공급을 무시한 정책은 실효성없다는 게 증명된지 오래다. 오히려 시장을 왜곡시켜 더 큰 부작용만 가져왔다.

현실을 왜곡시킨 가격이 온전할 리 없다. 분양가 통제 기준은 최근 1년 이내의 인근 아파트 분양가나 평균 매매가를 넘지 못하게 하고 시세 상승률을 반영하되 상승률은 최대 5%까지만 적용한다는 것이다. 더 나은 기술로 더 좋은 아파트를 지어놓고 제 값을 받지 말라니 로또 당첨의 폐해가 생기는 것 아닌가.

하지만 더 중요한 문제는 수급에서 나타난다. 노무현 정부가 2007년 분양가 상한제를 민간으로 전면 확대한 결과 2008년 주택 인허가실적은 외환위기 직후인 1999년 이후 최저치로 추락했다. 바닥을 기던 아파트 분양시장은 2014년 상한제가 폐지되자 곧바로 다음해에 사상 최대 건설붐으로 나타났다. 숨죽였던 시장의 역습이다.

그때나 지금이나 정부의 주요 타깃은 서울이다. 그중에서도 재건축·재개발 아파트다. 그런데 지금 가장 수요 압력이 높은 곳은 서울이다. 수도권 아파트 공급량 중 서울 아파트 비중은 최근 10년간 30%대에서 20%로 떨어졌다. 매년 5만~6만가구씩 공급되던 서울의 아파트는 최근 10년새 연평균 3만 가구로 줄었다. 반토막이 난 셈이다. 이런 가운데 민간 공급을 더 줄이는 정책의 부작용은 불보듯 뻔하다. 시장은 차곡차곡 역습의 압력을 쌓아갈 것이다.

그나마 노무현 정부 당시엔 밀어내기 분양이라도 있었다. 이미 승인을 받은 재건축 재개발 단지들이 사업을 대거 앞당겨 2007년 당해년도엔 주택 인허가물량이 사상 최대치를 기록한 것이다. 통제 가격이 몇 년은 버틸 수 있었던 이유다.

집은 필요한 곳, 원하는 곳에 지어야 한다. 교육과 교통을 비롯한 신도시의 정주환경이 좋다면 수요가 생기지 않을리 없다. 서울의 수요를 다른 곳으로 돌릴 방안이 먼저다.