재건축을 진행 중인 서초구 신반포3차·경남 아파트 [ 사진=네이버 항공뷰]

[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부가 분양가상한제를 민간택지에까지 확대 적용하겠다고 시사하면서 제도 도입으로 인한 부작용 논란이 커지고 있다. 분양 수익이 악화돼 공급이 감소할 것이라고 주장과, 분양 수익이 크게 나빠질 것은 없으며 공급 감소 영향도 크지 않을 것이라는 반박이다.

분양가상한제 확대 적용에 가장 촉각을 곤두세우고 있는 곳은 서울의 재건축·재개발 조합들이다. 신반포3차·경남, 둔촌주공, 반포주공1단지 1·2·4주구 등 사업 속도가 빨라 재건축 초과이익환수제를 피한 단지들은 분양가가 대부분 수익으로 귀속되기 때문에, 분양가상한제를 적용받게 될 경우 이익 감소 폭이 크게 나타난다. 초과이익환수제 대상이 아닌 재개발도 마찬가지다.

사업진행이 늦은 초기 단계 정비사업의 경우 재건축 초과이익환수제로 국가에 내야하는 부담금에다 분양가상한제까지 겹치게 되면 분양 수익이 더욱 악화돼 첫발부터 떼기 어려워질 수 있다.

실제 민간택지에 분양가상한제가 도입되면 분양가격이 20~30% 내려갈 것이란 분석이 나온다. 국토교통부는 2007년 분양가상한제 도입 당시 토지비와 기본형 건축비 등을 따져 시뮬레이션을 한 결과, 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20%가량 떨어지는 것으로 나타났다.

한 건설사 관계자는 “재건축 초과이익환수제 부담금도 얼마나 나올지 알 수 없는데, 분양가상한제 역시 분양가를 얼마로 책정하게 될 지 짐작하기 어렵다”며 “사업 계획을 짜는 것 자체가 어려워진 상황이라 일단 사업을 보류하는 곳들이 늘어날 것”이라고 예했다.

사업을 미루면서 공급이 줄어드는 현상은 실제 일어났다. 분양가상한제가 도입됐던 2007년 이후 서울의 입주 물량(부동산114 조사 기준)을 보면 2008년 5만6000가구에 달하던 것이 ▷2009년 3만1700가구 ▷2010년 3만5000가구 ▷2011년 3만6900가구 ▷2012년 2만가구 ▷2013년 2만3600가구로 감소했다. 당장 재건축 단지 가격을 누르는 데는 효과가 있겠지만, 장기적으로는 공급을 줄여 집값을 상승시킬 수 있다는 지적이다.

분양가상한제로 인한 공급 감소 효과를 단정짓기 어렵다는 반론도 있다. 정부가 이미 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 요건을 강화해 사업을 하기 힘들게 만들었고, 안전진단을 통과했더라도 각종 인허가를 틀어쥐며 공급을 막았기 때문에 분양가상한제를 한다고 추가로 공급 감소효과가 나타날 여지가 크지는 않다는 것이다. 2007년 이후 서울 공급 물량이 줄었던 것은 미국발 금융위기로 서울에 미분양이 속출하던 시기라 상한제의 효과라고 보기 어렵다는 지적도 나온다.

분양가상한제로 인한 재건축·재개발 수익 감소 역시 다소 과장됐다는 지적이 있다. 현 정부 들어 2년 사이에 서울 아파트값이 30~40% 올랐기 때문에 분양 수익에 대한 기대치도 갑자기 올랐을 뿐이며, 이같은 분양 수익 상승을 예상할 수 없었던 2년 전에도 재건축·재개발은 무리없이 추진되고 있었다는 것이다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장은 “분양가상한제를 하면 당첨된 사람이 ‘로또’를 맞는다고 말하는데, 분양가를 규제하지 않으면 사업자가 지난 2년간 집값 급등으로 인한 불로소득을 챙겨가게 된다”며 “주택 실수요자가 혜택을 누리는 것이 바람직하다”고 말했다.

paq@heraldcorp.com

〈표〉현 정부 들어 도입된 주요 재건축·재개발 규제

2017년8월 투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 제한

2018년1월 재건축 초과이익환수제

2018년4월 재건축 안전진단기준 강화

2019년하반기 재개발 임대주택 의무 비율 상향