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  • [긴급진단]“작년처럼 급격한 집값 상승 없을 것…최대변수는 분양가 상한제ㆍ금리 인하”

  • 기사입력 2019-06-18 10:49
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- 헤럴드경제 부동산 및 금융ㆍ증권시장 전문가 8인 설문조사
- 전문가별 집값 전망 엇갈려…재개발ㆍ재건축 규제 완화 ‘1순위’ 꼽혀


서울 강남구 삼성동 일대 오피스ㆍ주거지역 밀집 지역의 모습. [연합뉴스]

[헤럴드경제=양대근ㆍ양영경 기자] 서울 주택 시장 움직임이 심상찮다. 최근 시장은 지난해 정부가 9ㆍ13 대책을 발표한 이후 반년 가까이 최악의 거래절벽을 겪다가 최근 곳곳에서 반등 조짐이 나타나고 있다. 4월 말을 기점으로 서울 재건축 아파트 가격이 오르기 시작했고, 5월부터 강남 주요 지역 집값이 상승세로 돌아서더니, 지난주 마침내 전체 서울 주택 매매가격도 30주만에 플러스를 기록했다. 그럼에도 대내외 경제지표가 좋지 않아 집값이 본격적으로 상승하기는 어렵다는 전망도 여전하다. 여당과 국토교통부는 이 같은 상황을 예의주시하며 추가 부동산 대책을 고민하고 있다.

헤럴드경제는 부동산 및 금융ㆍ증권 시장 전문가 8인에게 안갯속에 빠진 현재 주택시장에 대한 진단 및 하반기 전망과 해법 등에 대해 물었다.

▶ 급매물 소화 이후 실수요자 움직여= 일단 전문가들은 현 시장에 대해 급매물이 팔린 후, 실수요자가 움직이는 장세라고 설명한다. 하지만 실수요자를 제외한 투자 수요와 다주택자의 움직임은 크지 않은 것으로 보고 있다.

홍춘욱 이코노미스트(숭실대 겸임교수)는 “아직 고점을 회복했다고 말하기는 어렵지만 적어도 조정 국면은 마무리가 됐고, 눈치 보는 장세에 돌입했다”면서 “경기부양 기대감 속에 연말부터 시장이 조금씩 살아날 것으로 보이지만 작년처럼 뜨거워지기는 어렵다”고 분석했다. 고준석 동국대 겸임교수 역시 “최근 몇 개월 사이 실수요자들을 중심으로 내 집 마련에 나선 것으로 보인다”면서 “상반기에 이어 하반기도 분양시장 경쟁률이 치열할 것으로 예상되며, 신축아파트의 인기는 더 높아질 것”이라고 했다.

정부 규제에 대해 시장에서 어느 정도 내성이 생겼다는 분석도 나온다. 김태섭 한국주택산업연구원 연구실장은 “정부가 워낙 강하게 규제를 하고 있고, 시장이 조금만 반등 기미를 보이면 금새 추가 대책을 통해 영향을 미치려하고 있다”며 “하지만 자금 여력이 있는 자산가들은 정부 대책의 효과가 미미할 것으로 보고 강남 재건축 아파트에 지속적으로 관심을 나타내고 있다”고 말했다. 


▶ 집값 오를까? 내릴까? 전문가 전망 엇갈려= 향후 집값 전망에 대한 전문가들의 전망은 엇갈렸다. 다만 급등이나 급락이 일어나기보다는 현 수준에서 보합세를 유지할 것이라는 목소리가 가장 많았다.

양지영 R&C연구소장은 “최근 서울 집값이 움직이고 있지만, 집값을 끌어올릴 만한 호재보다는 떨어뜨릴 악재가 더 많다”면서 “입주물량이 증가하고, 갭투자자 매물도 일부 풀리면서 하반기에는 집값이 다시 조정받을 것으로 본다”고 했다. 반면 이상우 유진투자증권 연구원은 “사람들의 욕구가 떨어지지 않는 한 계속 몰리는 지역으로의 수요가 이어질 것”이라면서 “연초에 얘기했던 서울 집값 8% 상승 입장을 견지하고 있다”고 반대 의견을 펼쳤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울은 가격 낙폭이 둔화하고 보합 정도로 갈 것으로 보이고, 강남 재건축과 한강변 역시 박스권에서 왔다갔다 하는 모습이 이어질 것”이라며 “거래량은 평년보다 적을 가능성이 높다”고 했다.
▶ ‘가장 필요한 정책’ 1순위 재건축ㆍ재개발 규제 완화= 전문가들은 가장 필요한 정부 정책 1순위로 단연 재건축ㆍ재개발 규제 완화를 비롯한 주택공급 증가를 꼽았다.

권대중 명지대 교수는 “결국 사람들이 이사를 가고 싶은 지역에 공급이 돼야 한다”면서 “서울의 정비사업을 막아놓다 보니 주택을 공급할 곳이 없는 상황”이라고 진단했다. 양지영 소장 역시 “단기적인 집값 잡기를 위해 재건축ㆍ재개발을 규제할 것이 아니라 오히려 규제를 풀어 장기적인 공급부족 문제를 해결해야 한다”고 강조했다.

대출 규제 완화에 대한 목소리도 나왔다. 김태섭 실장은 “실수요자도 여윳돈이 없으면 주택매입이 어렵다”면서 “9억원이상 분양주택의 중도금 대출 억제정책 등을 비롯해 실수요자에 대한 대출규제를 완화할 필요가 있다”고 강조했다.▶ 하반기 주목할 변수는 금리인하ㆍ분양가 상한제 = 향후 부동산 시장에서 주목해야 할 변수로는 금리인하와 분양가 상한제를 우선 순위로 꼽았다.

금리인하는 주택담보대출 증가, 자금 유입 가능성 확대 등으로 통상 부동산 시장에는 호재로 통한다. 갭투자자의 움직임에도 영향을 줄 수 있다. 함영진 랩장은 “올해 미국의 금융통화위원회가 10월인데 미국이 내리면 우리도 (금리를) 내릴 가능성이 높다”고 예상했다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 상한제를 비롯해 추가적인 규제가 변수가 될 수 있다는 관측도 이어졌다. 최근 분양가 심사기준 강화는 정부의 집값잡기 정책의 일환으로 해석된다. 고준석 교수는 “서울 지역의 경우 분양가 상한제의 영향으로 후분양이 늘어날 것으로 보인다”면서 “청약 당첨은 곧 로또가 될 가능성이 있다”고 전망했다.

▶ 주택 구입 전략은? ‘분양’과 ‘급매’= 전문가들은 하반기 주택 구입 희망자의 경우 시장 추이를 면밀히 분석하면서 분양과 급매 등을 노릴 필요가 있다고 조언한다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “무주택자의 경우 분양시장을 중심으로 모이긴 하겠지만 불확실성이 커진 상황”이라면서 “무리한 내집마련 계획을 추진하는 것은 바람직하지 않다”고 했다.

함영진 랩장은 “정부가 공급하는 저렴한 공공택지도 좋을 것으로 보이고, 유주택자는 무순위 접수로 갈아타는 방법도 있다”면서 “빚을 이용한 무리한 대출보다는 집값의 60~70% 정도 준비된 이들은 괜찮을 것 같다. 전세시장의 경우 안정되고 있기 때문에 급할 필요는 없어 보인다”고 조언했다.

bigroot@heraldcorp.com

(헤럴드경제 설문에 참여해주신 전문가 명단: 고준석 동국대 겸임교수, 권대중 명지대 교수, 김태섭 주택산업연구원 연구실장, 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터부장, 양지영 R&C연구소장, 이상우 유진투자증권 연구원, 함영진 직방 빅데이터랩, 홍춘욱 이코노미스트/ 숭실대 겸임교수)
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