- 실제 완공률 20% 정도로 낮아… 세심한 확인 필요
- 주택법 개정안 통과되면 올해 말 시행될 예정

[헤럴드경제] 무주택 서민의 내 집 마련을 위한 제도인 ‘지역주택조합 사업’이 곳곳에서 불협화음을 내면서 우려의 목소리가 커지고 있다.

국토교통부에 따르면 2015년 이후 해마다 100여 곳, 6만여 가구의 지역주택조합 사업이 추진되고 있다. 2017년에도 94곳(6만4,015가구)이 사업을 본격화했다. 이처럼 지역주택조합이 우후죽순 늘어나는 이유는 주변의 새 아파트보다 분양가가 10~30%가량 저렴한 데다 청약 경쟁을 피해갈 수 있기 때문이다.

하지만 까다로운 관리·감독을 받는 재개발·재건축 사업과 달리 지역주택조합 사업은 상대적으로 관리·감독이 느슨한 편이다. 그러다 보니 조합원 간, 혹은 조합과 업무대행사 간 공방이 잦고 이런 탓에 사업이 중단되거나 무산되는 곳이 많아 사업 성공률은 낮은 편이다.

국민권익위원회에 자료를 살펴보면 2005년부터 2015년까지 전국에서 조합설입 인가를 받은 지역주택조합 사업은 155곳(7만5,970가구)에 이르지만 실제 완공해 입주한 곳은 34곳(1만4,058가구)에 불과하다. 성공률이 20% 정도인 셈이다.

지역주택조합 사업의 진행이 원활하지 못한 이유로는 크게 두 가지로 업무대행사와 토지확보 문제가 꼽힌다.

먼저 주택 개발사업 추진을 위해서는 업무를 대신할 업무대행사가 필수적인데 일부 업무대행사가 각종 비리를 저지르면서 사업을 저해하는 경우가 있다. 추진위나 조합 집행부를 장악해 비리를 저지르는 경우가 발생하면서 사업 추진 지연의 피해는 고스란히 조합원들의 몫으로 넘어가게 되는 상황이 비일비재했다.

올해 1월 창원지방검찰청이 적발한 김해시 율하동의이엘지역주택조합이 대표적인 사례다. 율하이엘 지역주택조합은 2016년 4월 설립인가를 받았지만 조합 임원들의 비리 문제가 불거지며 2년 넘게 사업이 지체되고 조합원들의 손실만 커졌다.이 사업의 업무대행사는 금액을 부풀려 조합원 모집 용역계약을 하고, 불필요한 용역계약으로 조합에 상당한 손해를 끼쳤다. 업무대행사 대표와 용역 업체가 취득한 불법 수익이 240억원에 이른다. 이 돈은 모두 지역의 무주택 실수요자 주머니에서 나왔다.

또 토지 확보를 하지 않은 상태에서 무리하게 사업을 추진하다 보니 사업이 지연되면서 조합원들의 비용 부담이 늘어나는 경우도 다반사다. 실제로 조합원 모집하는 경우 대부분 ‘토지 80% 이상 확보’ 등의 표현을 쓰고 있지만, 알고 보면 토지 80%를 매입한 게 아니라 80% 사용동의만 받은 경우가 거의 대부분이다. 

사용동의만 받은 상황에서는 추후 사업진행의 문제가 생겨도 매도청구소송 등을 진행할 수 없기 떄문에 반드시 토지 매입률을 확인해야 한다. 또 토지매입률이 높다고 해도 남아 있는 땅을 구매하는 과정이 예상보다 오래 걸리면 금융비용 증가분 등 비용 부담을 고스란히 조합원이 떠안아야 한다는 점도 감안해야 한다. 조합원 입장에서는 합리적인 가격으로 내집마련을 한다는 희망에 부풀었지만 비용 부담이 늘어나거나 사업자체가 무산되어 비용만 날리는 경우가 발생할 수 있는 셈이다.

이러한 문제를 방지하기 위해 ‘주택법 개정안’ 도입이 진행 중이다. 지난 달 22일 동일 및 연접지역 거주자만 지역주택조합에 가입할 수 있도록 한 주택법 개정안이 국회에 발의된 상태이며, 상반기 중 국회를 통과하면 하반기에는 시행될 가능성이 높다.

개정안에는 지역주택조합 가입요건을 동일 또는 연접 시·군으로 한정했으며 지역주택조합 설립요건도 강화해 대지 80% 이상 토지사용 동의서에 30% 이상 소유권을 추가 확보하도록 하는 방안이 담겨 있다.

구체적으로는 △설립 시 주택 건설 대지의 80% 이상 토지사용 동의서 확보에 더해 30% 이상 실제 소유권 확보 △현재 광역생활권 내인 가입범위를 동일 또는 연접 시·군으로 축소 △가구당 지역조합주택 가입 건수 1건으로 제한 △가입자격 관련 거주기간도 조합설립인가 신청일 기준 6개월에서 1년으로 가중하는 내용을 담고 있다.

특히 개정안은 △조합원 모집신고 수리 일로부터 2년 내 조합설립인가를 받지 못하거나 △조합설립인가 일로부터 3년 내 사업계획승인을 받지 못한 경우 해당 지역주택조합은 조합원의 의견을 들어 해산 여부를 결정하도록 하고 있다.

부동산 전문가는 “지역주택조합은 기존 주택에 비해 저렴한 비용으로 주택을 마련할 수 있다는 점 때문에 가입자가 늘고 있는 추세다”라며, “한번 지역주택조합에 가입하면 탈퇴가 제한되기 때문에 손해를 보지 않으려면 사업 절차를 살펴 가입 여부를 신중하게 결정해야 한다”고 조언했다.

윤병찬기자 / yoon4698@heraldcorp.com