전월세신고제 도입 찬반 논란이 일고 있다. 이 제도는 임대료상한제, 임대료인상률 제한 등과 유사한 임대시장 규제 장치로 언급되는 경향이 있지만 사실이 아니다. 전월세 시장의 투명성을 높이고 건전한 주택임대차 시장을 형성시키는데 필요한 정보인프라를 구축하는 제도로 봐야 한다.

전월세는 우리나라 주택시장에서 중요한 비중을 차지한다. 주택보급률이 102.6%에 달하지만, 자기 집에서 살고 있는 자가점유율은 57.7%에 불과하고 42% 정도가 전세 또는 월세로 살고 있다. 1인가구가 증가하면서 임차가구 비율은 앞으로 더욱 증가할 가능성이 있다. 하지만 전월세 확정일자를 받은 경우를 제외하고 임대시장 정보를 파악하기가 어렵다. 전세와 월세, 그리고 보증금 크기에 따라 준월세, 준전세까지 매우 다양해 표준화해서 추정하기도 어렵다.

전월세신고제 도입에 대한 반대하는 사람들의 근거는 임대사업자의 세원 노출과 임대소득세 부담 증가, 세부담 전가로 인한 월세 상승과 임대주택 공급 축소 등에 대한 우려다.

하지만, 이는 조세형평성 및 임대주택정책 측면에서 임대주택 요건별로 적정 세부담을 결정하고 조정하는 방법으로 접근해야할 과제다.

또 조세 전가는 공급이 부족한 시장에서 일시적으로 나타나는 현상이 대부분이고, 시장 메카니즘에 의해 조세전가가 지속되는 경우는 극히 일부에 불과하다.

1989년 ‘주택임대차보호법’을 개정해 임대차계약기간을 2년으로 연장할 당시에도, 임대기간 연장에 따른 임대료 상승을 이유로 반대하는 의견이 있었다. 그러나 일시적으로 일부지역에서 임대료가 더 상승한 현상이 나타났지만, 임대기간 2년이 일반화된 지금 그러한 부작용을 얘기하는 사람은 없다.

전월세신고제 도입에 대한 부정적 의견은 실거래가신고제 도입 당시와도 닮아있다. 2006년 실거래가신고제가 도입되기까지, 국민의 처분권을 제한하고 국민 불편을 초래하는 규제강화라는 이유로 반대의견이 많았다. 하지만 실거래가신고제가 도입되고 난 후 도입 당시의 우려는 현실화되지 않았다.

반면 부동산거래 시 여러 지역의 실거래정보를 참고할 수 있게 됐고, 이중계약서 작성, 부동산 거래사기 등의 문제를 줄이는 효과가 나타났다. 실거래가지수 등의 통계자료 생산, 실거래가 기반의 공시지가 및 공시주택가격 조사체계 개선 등 부동산 관련제도의 효율성을 높이는 데에도 기여하고 있다.

전월세신고제를 통한 임대정보 확보는 임대인과 임차인에게 정확한 임대시장 정보를 제공한다. 매매시장과 임대시장을 포괄하여 종합적인 주택정책을 수립할 수 있는 정보기반 구축 효과도 크다. 매매시장과 임대시장으로 단절된 정보가 아니라, 시장 상황과 정책에 따라 전세에서 매매, 매매에서 전세, 전세에서 월세로 이동하는 주택시장 내부의 동태적인 흐름을 파악할 수 있다.

전월세신고제의 긍정적 기대효과는 지난해 구축된 주택임대차정보시스템(RHMS)에서 찾아볼 수 있다. RHMS는 여러 부처의 행정정보를 연계해 만든 우리나라 최초 전월세정보 시스템이다. 전월세 확정일자 자료를 기초로 월세 세액정보, 재산세과세대장 정보 등을 연계하여 임대주택 정보를 구축했다. 깜깜이 시장이었던 지역별 임대주택 유형 및 전·월세 거래량, 보증금과 월세 수준, 지역별 전월세 상승율 비교정보 등을 생산해 제공할 수 있게 됐다. 원하는 지역의 임대료 시세나, 단지별 전월세 물량과 향후 계약 만기로 공급될 전월세 물량, 최근 대두되고 있는 소위 역전세, 깡통전세 위험 등 임차시장의 위험수준도 파악할 수 있다. 이같이 RHMS를 통해서 생산되는 정보는, 임차인의 임대보증금 보호, 주거취약층 선별 등 핀셋 임대주택정책 수립 및 임대인의 임대료 결정 시 참고 자료 등으로 활용돼 실질적인 임차인 보호 및 임대인 육성 효과를 거둘 수 있다.

그럼에도 RHMS는 확정일자 신고자료와 행정자료를 근거로 하다 보니 전체 임대주택의 약 23% 정보만 반영된다. 아직 전체 임대주택 시장을 반영하진 못하고 있다는 이야기다. 임대차시장 투명성과 선진적인 임대시장 환경을 조성하고 주택정책의 효율성을 높이기 위해 전월세신고제 도입을 적극 검토했으면 한다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장