임대인 자산처분ㆍ차입
보증사 대위변제 위험↑
갭투자자 빚더미 눈덩이
［헤럴드경제=서경원 기자］향후 아파트 전셋값이 10% 떨어질 경우 전체 임대인(집주인) 중 1.5%는 예·적금을 해지하고 추가 대출을 받더라도 보증금 반환이 어렵다는 분석이 나왔다. 다시 말해 아파트 전세 세입자 1000명 중 15명 정도가 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 것이다. 후속 세입자를 구하지 못할 정도로 전세 시장이 위축되는 이른바 역전세난이 발생할 경우엔 이 비중이 14.8%로 뛰는 것으로 파악됐다.
19일 한국은행은 ‘최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검’ 발표에서 “전셋값 10% 하락 시 전체 임대 가구의 1.5%인 3만2000가구는 금융자산 처분, 금융기관 차입으로도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다”고 밝혔다.
한은은 2018년 통계청, 금융감독원과 한은의 가계금융·복지조사에서 약 211만 임대 가구를 대상으로 이같이 분석했다. 후속 세입자를 구해 전세 보증금 하락분만 임차인에게 내줘야 한다고 해도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것이란 얘기다.
3만2000가구 중 71.5%는 2000만원 이하가 부족할 것으로 추정됐다. 2000만∼5000만원 부족은 21.6%, 5000만원 초과 부족은 6.9%로 분석됐다.
임대 가구의 92.9%는 전셋값이 10% 하락하더라도 금융자산 처분으로 보증금을 반환할 능력이 됐다. 나머지 5.6%는 금융자산 처분만으론 부족해도 금융기관 차입을 받으면 보증금을 반환할수 있는 것으로 조사됐다.
집주인이 다음 세입자를 구하지 못하는 등 전세 시장 경색시엔 보증금을 못 돌려주는 가구 비중이 14.8%로 상승하는 것으로 추산됐다. 나머지 59.1%는 금융자산 처분으로, 26.1%는 금융자산 처분에 금융기관 차입을 하면 보증금을 임대인에게 돌려줄 수 있는 것으로 나타났다.
다만 한은은 임대인의 재무 건전성, 임차인의 전세대출 건전성을 고려할 때 전셋값 조정에 따른 금융 시스템 리스크는 현재로서 크지 않다고 진단했다.
임대 가구 중에선 고소득(소득 상위 40%) 비중이 지난해 3월 기준으로 64.1%에 달했고 실물자산도 가구당 8억원으로 많은 편이었다.
금융자산, 실물자산을 합한 임대 가구의 총자산 대비 총부채(보증금 포함) 비율은 26.5%로 낮은 수준으로 평가받았다. 총자산보다 총부채가 많은 임대 가구는 0.6%에 그쳤다.
임차인 측면에서 보면 전세자금 대출은 작년 말 92조5000억원으로 파악됐으나 대출 규제 강화, 전셋값 하락 여파로 증가세가 최근 둔화하는 추세를 나타내고 있다.
아울러 전세자금 대출 차주가 작년 3분기 말 기준 고신용(1∼3등급) 차주 비중이 81.9%로 높은 점, 취약차주 비중은 3.8%로 낮다는 점도 전세자금 대출이 상대적으로 양호한 이유로 꼽혔다.
그러나 위험성은 커지고 있다. 임대 가구의 보증금 반환 능력은 약화하는 모습이다.
2012년 3월∼작년 3월 임대 가구의 보증금은 연평균 5.2% 상승했으나 금융자산은 3.2% 늘어나는 데 그쳤다.
차입이나 갭 투자로 부동산을 사들인 탓에 금융부채, 실물자산은 많이 늘었지만 유동성과 관련 있는 금융자산은 크게 늘지 못했다는 것이다.
이에 따라 임대 가구의 금융자산 대비 보증금 비율은 꾸준히 상승해 지난해 3월 78.0%에 달했다.
특히 금융부채를 보유한 임대 가구의 경우 이 비율이 91.6%로 보증금이 금융자산에 육박하는 것으로 나타났다.
금융부채 보유 임대 가구의 처분가능소득 대비 원리금 상환액 비율(DSR)은 40.6%, 연소득 대비 금융부채 비율은 264.6%로 일반 가구(31.8%, 183.0%)를 상회하기도 했다.
전세자금 대출에서 최근 보증사고가 늘어나며 보증기관의 대위 변제가 늘고 있는 점도 잠재 리스크로 꼽혔다.
한은 관계자는 “전셋값이 큰 폭으로 하락한 지역이나 부채 레버리지가 높은 임대 주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대할 가능성을 배제할 수 없다”며 “이 경우 전세 매매시장 위축, 금융기관 대출 건전성 저하, 보증기관 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있다”고 밝혔다.
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