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  • [데이터로 읽는 부동산]거래절벽 빠진 서울 주택시장…2~3월 주목해야하는 이유

  • 기사입력 2019-02-11 09:04
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매년 봄 이사철 수요 늘고, 시세 꿈틀
거래량 늘고, 신규 분양도 많아져
올 한해 주택시장 판가름한 ‘변곡점’될듯 


[헤럴드경제=박일한 기자]올 1월 서울 아파트값은 0.41%나 떨어졌다. 전달(-0.17%) 보다 낙폭이 더 벌어지며 2달 연속 하락세가 이어졌다. 1월 하락폭은 65개월 내 가장 컸다. 주택시장에 한파가 몰아친다는 표현이 여기저기서 터져 나왔다. 그런데 이 지표는 한국감정원에서 조사한 결과다. 감정원 소속 조사원이 실거래가를 바탕으로 시장 조사를 통해 가격 변동률을 산정했다. 일부 급매물 거래가 지표에 반영되면서 크게 떨어진 것처럼 나타난다는 게 전문가들의 분석이다.

다른 기관의 조사 결과는 분위기가 조금 다르다. KB국민은행 조사로 1월 서울 아파트값은 0.01% 하락했다. 월간 변동폭 치고 하락폭은 미미한 수준이다. 이 지표는 KB국민은행에 회원사로 등록된 중개업체들이 올려놓는 매물 가격을 근거로 작성된다. 아무래도 집주인이 부르는 ‘호가’가 많이 반영될 수밖에 없다. 이 지표가 0.01% 하락했다는 건 서울의 모든 아파트가 0.01%씩 떨어졌다는 게 아니다. 총량 개념으로 산정한다. 예컨대 10억원짜리 아파트가 1000채 있는 단지에서 1채가 9억원에 나오면 이 단지는 0.01% 하락한 것이다. 단지 총 매매가격이 1조원인데, 9999억원이 됐기 때문이다. 하락폭이 미미한 만큼 아직 시장이 본격적인 하락세라고 판단하긴 이르다는 분석이 나올 수 있다. 


▶급매물 몇 개가 좌우하는 시장= 한국감정원과 KB국민은행 지표 중 어떤 게 더 현실과 가까울까. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 1875건으로 2013년 1월(1196건) 이후 6년 만에 가장 작다. ‘거래절벽’으로 표현될 정도로 거래가 사라진 시장에서 급매물 몇개가 시세를 좌우하는 상황인 셈이다.

많은 전문가들은 올해 서울 주택시장이 본격적인 하락기에 진입할 지, 아니면 반등할 지를 좀 더 명확하게 판단하려면 거래가 늘기 시작하는 2~3월을 지켜봐야 한다고 조언한다. 2~3월이 향후 주택시장을 판가름할 변곡점이 될 수 있다는 이야기다.

기본적으로 봄 이사철이 되면 주택 수요자들이 움직인다. 역대 2~3월은 주택 매수 심리가 가장 먼저 꿈틀하는 때다. 국토연구원이 매달 발표하는 ‘부동산시장소비자심리조사’ 자료에 따르면 특별한 상황을 제외하고 늘 2~3월 관련 지표가 상승했다. 최근 5년 간 자료를 보면 집값이 이상 급등했던 지난해를 제외하고 늘 2월 소비심리지수가 1월보다 좋았다. 예컨대 2014년 1월 128.4던 지수가 2월엔 134.5로 높아졌고, 2015년에도 131.6에서 137.4로 회복됐다. 2016년엔 1월 114.4에서 2월 118로, 2017년에도 같은 기간 111.9에서 119.1로 각각 나아졌다. 이 지표는 0~200까지 범위로 100을 기준으로 시장이 좋아질 것이라고 대답한 사람이 많을수록 수치가 높아진다.

▶2월부터 회복되는 매수심리 주목= 실제 매수자들이 본격적으로 움직이는 것도 이때부터다. KB국민은행이 회원 중개업소를 대상으로 조사한 ‘매수자 동향 흐름’ 자료에 따르면 2월부터 매수자가 중개업소를 좀 더 많이 찾기 시작한다. 예를들어 2014년 1월 29.7이던 게 2월 40.4로 높아졌고, 3월엔 43.9로 상승했다. 2015년엔 1월 41.0수준이던 게 2월 60.0, 3월 84.9로 빠르게 높아졌다. 2016년과 2017년, 2019년에도 2~3월에도 마찬가지 흐름으로 매수자들이 중개업소를 찾는 횟수가 늘어났다. 이 지수 역시 0~200 사이에 수치가 높을 수록 매수자가 중개업소를 많이 찾는다는 의미다.

매수 심리만 좋아지는 게 아니다. 실제 아파트 거래량도 2월부터 늘어난다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 1월 1만198건 거래됐던 거래량이 2월 1만1111건, 3월 1만3813건으로 급증했다. 거래량이 적었던 2017년에도 마찬가지다. 1월 4480건, 2월 4660건, 3월 6658건으로 빠르게 늘었다. 시장이 회복기에 접어들던 2015년엔 1월 6823건, 2월 8539건, 3월 1만2972건으로 두 배 수준으로 급증했다. 매매뿐 아니다. 전세 거래도 매년 2월부터 빠르게 늘기 시작한다. 


▶시세도 2월부터 올라= 매수심리가 회복되고 거래가 늘어나니까 시세도 2월부터 오르는게 일반적이다. 집값 회복기였던 2014년 1월 0.29% 올랐던 서울 아파트값은 2월 0.34%, 3월 0.39% 각각 뛰었다. 상승기로 접어든 2015년엔 1월 0.14%, 2월 0.31%, 3월 0.52%로 매달 상승폭을 키웠다. 2016년 봄엔 일시적인 주택공급 과잉 등의 현상으로 봄 상승장은 나타나지 않았지만, 2017년과 2018년엔 역시 2월 아파트값이 전달보다 더 오르면서 상승 분위기를 만들었다.

분양시장도 마찬가지다. 매년 2월부터는 수도권에 신규 분양이 늘고, 미분양은 준다. 지난해만 해도 1월 3077가구에 불과했던 신규 분양이 2월 3609가구, 3월 1만3782가구 등으로 급증했다. 신규 분양은 보통 인근 아파트보다 10% 정도 높은 가격에 분양하는 게 일반적이다. 분양 시장은 일반 주택시장에 영향을 미친다. 시세보다 높은 가격으로 새 아파트 분양이 성공하면, 주변 기존 아파트 시세도 비슷한 수준까지 오르는 경우가 많다.

신규 분양이 늘어나지만 미분양은 줄어든다. 지난해 1월 9848가구였던 미분양이 3월까지 8707가구로 줄었다. 최근 5년간 따져보면 대체로 1~3월 사이 미분양 감소세가 뚜렷하다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “주택시장에서 상승 에너지가 본격적으로 움직이는 시기가 2~3월”이라면서 “변곡점이 되는 이 때가 올해 주택시장이 본격적인 하락세로 전환할지, 아니면 반등할 지를 판가름할 수 있는 시기”라고 설명했다.

jumpcut@heraldcorp.com
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