1주택자, 대출해 집살 생각 포기해야
다주택자, 세금 급증 각오해야할 듯
임대사업자, 세금, 대출 혜택 사라져
무주택자, 청약기회 확대로 기대감

[헤럴드경제=박일한 기자] 13일 정부가 내놓은 ‘9·13 주택시장 안정대책’의 목적은 실거주 목적이 아닌 이유로 집을 사려는 수요를 억제하는 데 있다. 이미 집을 가지고 있으면서 돈을 벌기 위한 목적으로 추가로 집을 사지 못하게 하겠다는 것이다. 특히 지금까지 세금 부담이 별로 없던 고가 1주택 보유자나, 임대주택사업자에까지 세금 부담을 강화해 눈길을 끈다. 주택 보유 상황에 따라 이번 대책으로 인해 달라지는 점을 따져봤다.

▶1주택자, 집살때 대출 불가= 우리나라 주택보유가구는 2016년 기준 1074만가구로 전체 가구의 55%를 차지한다. 이중 가장 많은 비중을 차지하는 게 1주택자다.

이들은 앞으로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에 추가로 집을 구할 때 은행 대출을 이용하는 건 원칙적으로 불가능해진다. 다만 실수요 차원이면 괜찮다. 이사와 결혼, 부모 봉양 등의 이유가 있으면 대출을 이용해 규제지역에 추가로 집을 살 수 있다. 다만 이 경우 2년 안에 기존 주택을 팔아야 한다. 여기도 예외는 있다. 실수요인 경우다. 자녀의 분가를 위해 집을 샀다거나, 60세 이상 부모를 봉양하기 위해 새 집에 전입신고를 한 경우 등은 기존 집을 팔지 않아도 된다.

세제 측면에선 대부분 별다른 불이익이 없다. 다만 시가 약 18억원(공시가 12억7000만원) 이상 고가주택을 가진 사람들은 부담이 커진다. 과세표준이 3억원 이상에 해당하는 주택이다. 정부는 과세표준 3억원 이하 세율은 동결했고, 3~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2%p 올렸다. 세율은 비싼 집일수록 높아진다. 과세표준 6억~12억원은 1.0%, 12억~50억원은 1.4%, 50억~94억원은 2.0%, 94억원 초과는 2.7%로 올라간다.

집을 팔 때 내는 양도소득세도 고가주택 보유자에겐 변화가 생겼다. 그동안은 실거래가 9억원 초과 주택 1주택자가 집을 팔때 거주 기간에 상관없이 보유기간만 따져 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받았다. 하지만 앞으로는 기존 주택 보유자라도 2020년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 2년 이상 거주한 경우에만 이 조건을 적용받을 수 있다. 2년 미만 거주했을 때는 15년을 보유해야 최대 30%를 공제받을 수 있다.

▶다주택자, 세금 급증 예고= 이번 대책에서 가장 큰 타깃이 되는 사람들이다. 규제지역에 신규 구입을 위한 주택담보대출은 아예 금지된다. 2주택을 보유한 사람은 어느 지역에 집을 가지고 있는지에 따라 세금이 달라진다. 먼저 규제지역이 아닌 곳에서 2주택을 보유하고 있으면 집값이 관건이다. 과표 3억원(시가 18억원) 이상이면 0.2~0.7%p 높은 세율로 과세한다. 2주택자가 조정대상지역에 주택을 가지고 있으면 세금 부담이 더 커진다. 지역구분 없이 종부세가 높아지는 ‘3주택 이상’ 소유자와 함께 종부세율이 지금보다 0.1~1.2%p 높아진다. 내년 6월1일(과세기준일) 기준이다.

주택 합산 가격이 높을수록 세 부담은 커진다. 과표 3억원 이하(다주택자 14억원)는 종부세율이 0.6%로 종전보다 0.1%p 높아지지만, 과표 94억원 초과(다주택자 176억원)는 3.2%로 1.2%p 높아진 세율이 적용된다. 이들 다주택자는 세부담 상한도 기존 150%에서 300%로 높아진다.

▶임대사업자, 세금 늘고, 대출 어려워지고= 주택임대사업자에 대한 혜택은 대폭 축소된다. 정부는 임대사업등록제도가 느슨한 규제로 ‘갭 투자’(전세를 끼고 주택을 매입하는 것)에 악용됐다고 본다.

먼저 서울 등 조정대상지역에 집을 가진 주택임대사업자는 세제 혜택이 없어진다. 14일 이후 취득하는 조정대상지역 주택은 임대 등록을 해도 집을 팔 때 일반 다주택자와 똑같이 무거운 양도세를 내야 한다. 지금까지는 8년 이상 임대하면 다주택자라도 나중에 양도세 중과를 피할 수 있었다. 종부세를 낼 때도 임대주택을 기존 주택에 합산해 세금을 내야 한다. 얼마전까지 8년 이상 임대하면 임대주택은 기존 주택과 별도로 과세해 세금을 덜 내도록 했다.

임대사업자에는 앞으로 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 대출을 받을때 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용된다. 기존엔 은행 자율로 60∼80% 정도 LTV를 적용받았다.

▶무주택자, ‘청약기회 늘어’= 무주택자는 이번 대책으로 세금 부담이 늘거나 달라지는 건 없다. 다만 무주택자 기준이 살짝 달라졌다. 분양권과 입주권 소유자는 무주택자에서 제외된다. 지금까지는 청약 당첨 후 계약을 했어도 여전히 무주택자로 분류됐다. 입주 때 잔금을 모두 치루고 소유권을 이전해야 유주택자로 간주했다. 하지만 앞으로는 계약을 한 시점부터 유주택자로 친다.

무주택자는 좋은 아파트를 분양받을 기회가 늘어난다. 지금까지 추첨제로 당첨자를 선정하는 아파트를 분양할 때 유주택자와 무주택자를 가리지 않고 추첨했다. 추첨제 아파트 물량은 조정대상 지역에만도 전용 85㎡이하의 25%, 85㎡ 초과는 70%나 된다. 이 아파트를 분양할 때 앞으로는 무주택자를 대상으로 우선 추첨하기로 했다. 다만 시세보다 저렴하게 공급되는 수도권 공공택지 분양주택은 최대 8년 전매를 못하도록 했다. 공공 분양주택은 최대 5년으로 거주 의무기간도 늘어난다. 전세자금대출은 무주택자라면 앞으론 소득과 상관없이 받을 수 있다.

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