성북2구역 기존 정비계획 조감도. 새로 만든 정비계획은 기존에 한옥마을로 조성하려했던 곳 대부분을 존치·수복하도록 했다.

성북2-신월곡1구역 결합개발
신월곡1구역은 46층 아파트로
현 정비사업 단점보완 모델 주목

서로 다른 두 개의 사업지가 결합해 용적률과 수익을 주고받는 방식의 재개발 사업이 서울에서 드디어 첫 발을 뗀다. 현행 정비사업의 단점을 보완할 모델로 자리매김할 수 있을지 주목된다.

16일 서울시 등에 따르면, 시 도시계획위원회는 성북2구역 재개발 정비구역 및 정비계획을 변경하는 안건에 대해 오는 18일 심의할 예정이다.

성북2구역은 성북구 성북동 226-103번지 일대로 ‘서울의 마지막 달동네’인 ‘북정마을’로도 알려져 있는 곳이다. 노후화가 심각하지만 한양도성 성곽 주변에 위치해 역사문화경관 보호의 필요가 있는 데다 사업성이 좋지 않아 재개발에 어려움이 있었다.

이에 시는 2011년 ‘미아리 텍사스’로도 유명한 집창촌 지역의 신월곡1구역(성북구 하월곡동 88-142)과 결합개발하도록 결정했다.

거리가 멀리 떨어져 있는 두 개의 정비구역이 별도로 조합을 꾸려 사업을 추진하되 용적률과 수익을 나누게 하는 방식이다. 성북2구역은 개발제한으로 인해 남아도는 용적률을 신월곡1구역 측에 넘겨주고, 신월곡1구역은 높아진 용적률로 초고층ㆍ고밀 개발을 해 얻은 수익을 성북2구역에 나눠주는 것이다.

성북2구역이 새로 세운 정비계획의 핵심은 총 7만5000㎡ 부지 중 2만8000㎡를 공동개발구역으로 지정해 중소형 면적의 테라스 하우스 288가구를 4층 높이 건물로 짓는 것이다. 또 3만1000㎡는 개별개발구역으로 해 조합원이 자체적으로 주택을 최대 2층 높이에서 신축ㆍ보수할 수 있도록 했다. 기존에는 한옥마을로 조성할 계획이었으나 원주민의 재정착을 위해 존치 지역을 남겨둔 것이다.

성북구 관계자는 “성북2구역 조합원이 기존 주택을 개량하던지, 테라스하우스를 분양받던지, 신월곡1구역의 아파트를 분양받는 등 다양한 선택지를 가질 수 있도록 했다”고 설명했다.

이는 이른바 ‘용적률 거래제’로도 불리는 개발 모델이다. 용적률은 남아도는데 고층 아파트를 짓기에는 사업성이 좋지 않거나, 북촌한옥마을처럼 문화재 보호의 필요가 있을 경우 용적률을 팔 수 있다. 대신 도심에서는 용적률을 사서 고층ㆍ고밀 개발을 함으로써 수익성을 높일 수 있는 상생이 가능하다. 지역간 개발이익이 분배되도록 함으로써 과도한 개발이익을 얻는 것을 막는 효과도 있다.

다만, 아직 국내에서는 제대로 성공한 사례가 없다. 제도에 대한 인식 자체가 낮은 데다 두 개의 사업지가 서로 진행 속도가 비슷하고 이해관계가 맞아 떨어져야 하는 등 필요한 조건도 까다롭기 때문이다.

성북2구역과 신월곡1구역 역시 이번에 정비계획이 통과되더라도 향후 사업 추진에는 많은 난관이 남아 있다. 신월곡1구역에서는 결합 개발을 반대하는 목소리가 계속 나오고 있으며, 얼마 전에는 사업시행인가를 받기 위한 총회가 무산되기도 했다.

정비업계 관계자는 “하나의 정비사업도 제대로 추진되기 어려운데, 두 개의 사업을 별도의 조합이 동시에 추진하는 것은 몇 배 더 어렵다”며 “서울시가 층고 제한 규제를 강하게 시행하고 있는 점 역시 추가 사례가 나오기 어려운 이유”라고 말했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com