집값 안정책 실패해야 가능
전문가 “미리 통지를 말라”
국토부 “국민 위해, 법대로”
[헤럴드경제=김성훈 기자] 재건축 부담금 논란이 정부와 지방자치단체의 예상액에 대한 신뢰도 문제로 번지고 있다. 정부가 집값 안정을 추진하면서 집값 폭등을 가정해 예상액을 산출해서다. 전문가들은 아예 예상액 통지 절차를 없애라고 지적한다. 하지만 국토교통부는 꼭 필요하다는 입장이다.
서초구청은 전용면적 82㎡가 대부분인 반포현대의 재건축 사업 완료시점(2020년 12월) 가치가 1가구당 평균 12억2000만원이 될 것으로 내다봤다. 준공 시점에는 공시가격이 아직 매겨지지 않은 상태이기는 하지만, 실제 공시가격을 산정하는 방식을 이용해 감정하고 그 결과를 공시가격으로 보도록 관련법은 규정하고 있다.
서초구청의 예상은 올해 1월 공시가격 평균 6억6450만원(전용 84㎡)보다 83%나 높다. 신축에 따른 가치 상승이 있을 것이라는 게 서초구청의 설명이다.
반포현대의 가격 책정에 참고한 반포자이(반포주공3단지 재건축)는 재건축 직전인 2005년 80㎡ 기준시가는 6억원이었고, 재건축 직후인 2009년 84㎡ 공시가격은 9억6000만원으로 60%가 올랐다. 참여정부 부동산 가격상승이 가파르던 시기에 공사를 했고, 공사기간은 더 길지만 상승폭이 이번 반포현대 예상치보다 낮다.
재건축 대상 아파트는 비록 낡았더라도 신축 기대감이 미리 반영돼 가격이 형성되기 때문에, 신축 후 급등 가능성이 높지 않다고 전문가들은 말한다.
최근 사례도 그렇다. 서초구 신반포한신1차를 재건축한 아크로 리버파크는 재건축 직전인 2013년 84㎡ 기준 공시가격이 최고 12억5600만원이었지만, 준공 후 처음 매겨진 2017년 공시가격은 최고 14억4000만원으로 14.6% 오르는 데 그쳤다. 공사기간이 서울 집값이 금융위기로 저점을 찍고 다시 반등하던 시기였음에도 상승폭이 크지 않았다.
정부는 관련법에 예정액 통지 절차가 규정돼 있고, 국민에게 정보를 전달하기 위해 예정액을 통지했다고 강조했다.
국토부 관계자는 “부담금을 미리 알아야 재건축 조합원이 사업을 추진 여부를 결정하거나, 투자 여부를 결정할 때 잘못된 선택을 하지 않을 수 있다”고 말했다. 하지만 “예상액은 달라질 수 있다”는 단서를 달았다.
이 때문에 정부가 불확실한 정보로 오히려 시장에 혼란을 초래할 수 있다는 우려가 나온다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “주변 단지와 비교해 값을 매겼는데, 규모ㆍ브랜드ㆍ커뮤니티ㆍ교육 여건 등의 차이를 무시한 단순 비교는 무리가 있다”고 지적했다.
심교언 건국대 교수는 “부동산 가격에 미치는 수많은 변수가 있는데, 신이 아닌 이상 미래 가격을 어떻게 예상하냐”며 “예상액은 일고의 가치도 없다”고 평가 절하했다.
이창무 한양대 교수도 “집값이 안정되고 있기 때문에, 납득이 가지 않는 예상이다”라고 말했다.
두성규 건설산업연구원 연구위원은 “정부가 강남 주택 공급을 줄여 집값을 올리겠다는 의도라면 예정액이 맞을 수도 있겠다”며 “예상액 통지 절차를 없애는 등 세부적인 실행 방안은 손 봐야 할 곳이 많다”고 지적했다.
paq@heraldcorp.com
