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  • 확산되는 재건축 부담금 ‘3대 논란’

  • 기사입력 2018-05-16 11:26
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과거 최고치를 미래평균으로
소단지와 대단지 단순 비교

현재 미실행 기준 선행 적용
국토부 “이익 일부 환수일뿐”

지자체의 재건축 부담금 예상액이 처음으로 공식화되면서 논란이 뜨겁다. 조합원들은 ’너무 하다‘며 아우성이지만, 자산가치 상승에 따른 부담이니 당연하다는 의견이 팽팽하다. 뒤이어 진행될 지자체들의 재건축 부담액 통보와 이후 실제 납부 과정에서는 크게 3가지 쟁점으로 압축될 전망이다.

서초구청은 지난 15일 반포현대 재건축 조합 측에 초과이익환수제 시행에 따른 1인당 부담금 예상액을 1억3569만원으로 산정해 통지했다. 사업 종료시점 주택가액에서 개시시점의 주택가액과 개발비용, 정상적인 상황의 집값 상승액을 뺀 금액을 초과이익으로 보고 이 중 일정 비율로 계산했다.

논란의 시작은 사업 종료시점의 가치다. 과거 3년간 평균을 향후 2년7개월에 적용했다. 과거 3년은 재건축 및 대출규제가 일제히 완화돼 집값이 크게 오르던 때다. 하지만 현 정부의 부동산 정책이 시행되면서 최근 집값 상승세는 눈에 띄게 둔화되고 있다. 가장 높았던 때의 기준을 상승률 둔화시기에 적용하는 게 합리적이냐는 지적이 나오는 이유다.

비교단지의 적합성도 도마에 올랐다. 서초구는 반포현대의 종료시점 주택가액을 1155억원으로 봤다. 조합원 분양분(977억원)과 일반분양분(162억원), 소형임대주택(16억원)을 더한 액수다. 조합원분양분은 주변 반포리체나 반포자이 등의 아파트 가격을 평균낸 뒤 과거 사업 기간 상승률을 감안해 계산했다. 준공 시점인 2020년 말에는 전용 82㎡ 기준 16억원대에 거래될 것이라 봤다. 하지만 반포현대는 108가구의 소규모 단지다. 일대의 ‘대장주’격인 단지와 비교한 것이 적합한지에 대한 논란이다.

공시가를 ’고무줄‘식으로 적용했다는 지적도 나온다. 서초구는 준공 시점인 2020년 말에는 전용 82㎡ 기준 16억원대에 거래될 것이라 봤다. 여기에 공시가격 산정시 적용되는 실거래가 반영 비율을 75%로 잡고, 이 아파트의 준공시점 공시가격을 12억원대라 계산했다. 반포현대의 올 1월 공시가격은 전용 84㎡ 기준 평균 6억6450만원이다. 사업 개시시점인 2015년 4월 기준 공시가(감정액)는 4억7800만원이다.

서초구청 관계자는 “오래된 아파트와 신축 아파트의 공시가격은 차이가 날 수밖에 없기 때문에 많이 오른 것처럼 보일 수 있다”고 설명했다.

최근 공시가격이 실거래가를 제대로 반영하지 못해 조세 불평등을 야기하고 있다는 지적이 잇따르고 있다. 정부 역시 보유세 인상 작업의 일환으로 공시가격의 실거래가 반영 비율을 높이는 것을 검토 중이다. 이 경우 준공시점 주택가액은 더욱 올라갈 수 있다.

한편 국토부는 재건축 부담금이 과도하다는 지적에 “정상적인 집값 상승은 인정해주는 데다, 이를 뛰어넘는 초과이익 3억4000만원 가운데 2억원은 조합원 몫으로 돌아가고, 나머지 금액만 환수하는 것이므로 재산권 침해소지는 없다”고 반박했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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