강남 포함 서울 4월이후 빠르게 안정
고강도 수요억제정책 최근 효과 발휘
거래 위축·재건축 공급부족 우려 남아
수면 아래 부작용 숨어있을 가능성도

어린이날 연휴 직전인 지난주(4월30~5월4일) 서울 아파트값은 0.04% 올랐다. 전주 상승률(0.06%)보다 상승폭이 더 줄었다.

양도소득세 중과가 시행된 4월 이후 전달까지 폭등하던 서울 아파트값은 드라마틱하게 달라져 있다. 한국감정원에 따르면 4월 서울 아파트는 0.37% 올라 상승폭이 전달(0.77%)의 절반 이하로 줄었다. 1월(1.34%), 2월(1.39%)과 비교하면 4분의1 수준이다. 

거래량은 ‘거래절벽’이라는 표현이 나올 정도로 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 6312건으로 전달(1만3880건)의 45%에 불과하다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “주택은 거래량이 줄면 시세보다 싼 급매물이 생길 수밖에 없고 가격이 하락할 가능성이 커진다”고 설명했다.

‘널뛰기’ 장세를 보이던 서울 강남권(강남, 서초, 송파, 강동구)이나 성남 등 수도권 인기지역, 세종시 등도 4월 들어 빠르게 안정을 찾고 있다. 무섭게 올랐던 강남권 아파트는 지난달 평균 0.19% 오르는데 그쳐 전달(0.97%)의 5분의 1수준으로 오름폭이 줄었다. 이 지역 아파트값은 1월 3.16%, 2월 2.63% 뛰는 등 말 그대로 폭등했다.

주택시장이 안정되고 있는 건 문재인 정부 들어 내놓은 각종 부동산 대책이 4월 이후 본격적으로 효과를 발휘하고 있기 때문이다. 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “문재인 정부의 주택정책은 기본적으로 수요 억제에 중심을 두고 있다”며 “그동안 내놓은 부동산정책이 4월 이후 효과를 발휘하고 있는 것”이라고 해석했다.

문재인 정부는 출범이후 후속 대책을 포함해 모두 8번의 부동산대책을 내놓았다. 대부분 집을 사기 위한 대출을 어렵게 하고, 세금을 강화하는 수요 억제책이 중심이 됐다.

2017년 5월 출범 후 한 달이 지난 6월19일 발표한 첫 번째 부동산 대책부터 그랬다. 대출 규제를 받는 조정 대상지역을 확대하고, LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 10%씩 낮춰 대출을 어렵게 했다. 얼마 후 8월2일 발표한 ‘8·2 부동산 대책’은 역대 부동산 규제정책의 ‘종합선물세트’라고까지 불렸다. 서울 전 지역과 경기 과천ㆍ세종시를 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구를 투기지역으로 지정해 각종 규제를 집중했다. 올 4월 시행된 다주택자 양도세 중과도 이때 발표됐다.

10월 24일 내놓은 ‘가계부채 종합대책’에서는 추가적으로 중도금 대출한도와 보증한도를 낮춰 주택담보대출 규제를 강화했다. 신DTI와 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 도입하겠다는 계획도 발표했다.

이런 규제가 본격적으로 효과를 발휘한 게 지난달부터다. 다주택자 양도세 중과 효과로 3월까지 급증했던 거래량이 크게 줄었다. 올해까지 유예됐던 재건축초과이익 환수제가 본격 시행되고, 지난 2월22일 발표된 재건축 안전진단 강화대책 등이 맞물려 재건축 시장도 빠르게 위축됐다. 강남권을 중심으로 크게 올랐던 서울 재건축 아파트값은 4월 마지막주 이후 마침내 하락세로 돌아섰다.

문재인 정부 들어 내놓은 일련의 부동산 대책은 서울 집값을 잡는 데는 성공했지만, 여러 부작용을 낳았다는 지적도 나온다. 서울 강남권 등 국지적으로 나타나는 현상인데 전국적으로 규제를 넓혀 침체된 수도권 비인기 지역과 지방 시장을 더 위축되게 만들었다는 것이다. 실제 서울 아파트값이 폭등하는 동안 경기도 대부분 지역 집값은 별로 오르지 않았고, 오히려 하락한 곳도 있다. 지방 주택 시장은 지난해 10월 이후 줄곧 하락세다. 

주택 수요 억제책과 재건축 규제 강화는 당장 효과를 발휘할 수 있지만, 중장기적으로 위험하다고 지적하는 전문가가 많다. 주택 수요는 기본적으로 늘 존재하기 때문에 정책적으로 누르면 잠시 기다리면서 잠재돼 있지만, 시장 상황이 회복되는 조짐이 생기면 갑자기 폭발할 수 있기 때문이다.

특히 재건축 규제 강화는 향후 서울 주요 지역 새 아파트 공급을 위축시켜 공급부족에 의해 주택시장이 또다시 크게 요동칠 여건을 만들 수 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “문재인 정부 부동산 대책이 당장 성공한 것처럼 보이지만, 수면 아래 무수한 부작용이 숨어 있을 수 있다”며 “양도세 중과를 통해 거래를 억지로 위축시키고, 재건축 규제로 공급을 악화시키면 향후 시장 불안의 원인으로 작용할 것”이라고 말했다.

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com