서울 강남구의 중소형 빌딩, 일명 ‘꼬마빌딩’의 수익률이 떨어지고 있다. 하지만 여전히 거래는 활발하다.
12일 리얼티코리아에 따르면 지난해 강남구 꼬마빌딩의 평균 거래수익률은 3.04%로 집계됐다. 이는 2015년 4.12%보다 1%포인트 이상 낮아진 것이다. 거래수익률은 건물이 매각될 때를 기준으로 해당 자산으로부터 발생했던 연수익률이다.
서울 전체 꼬마빌딩 거래 넷 중 하나는 강남구(25.4%)에서 발생했다. 2016년(23.1%)보다 소폭 오른 수치다. 수익률이 다소 떨어지더라도 강남 건물주가 되려는 수요는 꾸준한 것으로 보인다. 상속과 증여에도 용이한 자산이기 때문이다.
육재복 원빌딩 팀장은 “강남을 원하는 투자자들은 당장의 임대수익률보다는 시세차익을 기대하는 경우가 많다”며 “특히 강남의 빌딩은 적정시세에 내놓으면 바로 팔리기 때문에 유동성 면에서 프리미엄을 줄 수 있다”고 설명했다.
하지만 이 같은 ‘강남찬가’는 지난달 26일부터 시행된 임대업이자상환비율(RTIㆍRent To Interest)에 따라 위축될 가능성이 있다.
RTI는 연간 임대소득이 대출이자의 1.5배(주택임대업)나 1.25배(비주택)를 넘어야 부동산 담보대출을 받을 수 있도록한 규제다. 대출은 그만큼 까다로워지고 한도도 줄어든다. 3월 꼬마빌딩 거래량은 61건으로, 2월(49건)보다 크게 늘어난 것은 RTI 적용을 받지 않기 위해 서둘러 매매거래를 성사시켰기 때문으로 보인다.
업계에선 3%중반대인 대출금리를 감안할 때 연 임대수익률이 3%면 RTI를 신경쓰지 않아도 되기 때문에 당장 꼬마빌딩 시장에 큰 타격을 주진 않을 것으로 보고 있다. 하지만 강남은 연 임대수익률이 2%대에 그치는 건물이 많아 RTI가 매매거래에 걸림돌이 될 수 있다. 향후 가치 상승, 임대료 인상 가능성 등은 RTI 계산에 고려되지 않기 때문에 건물 매입시 자금력이 뒷받침 돼야하는 것이다. 때문에 일부는 매입을 미루거나 눈높이를 낮춰 더 싼 빌딩을 찾는 것으로 알려졌다.
문소임 리얼티코리아 수석연구원은 “RTI가 시행된지 얼마 되지 않아 시장에 미치는 영향이 가시화되려면 시간이 필요하다”면서 “개인 신용 등으로 부족한 자금을 얼마나 조달할 수 있는지, 자기자본은 충분한지가 중요해질 것”이라고 말했다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
