시세차익 내면 절반은 양도세
자금 부담에 출처도 입증해야
오는 16일 견본주택을 열고 분양에 들어갈 ‘개포 디에이치자이’를 두고 부자들만의 ‘로또청약’이라는 소문이 파다하다. 하지만 꼼꼼히 따져보면 ‘소문난 잔치’일 수 있다. 자금부담이 만만치 않고, 무엇보다 ‘부자들이 가장 꺼리는 세무조사 위험이 크다.
개포 디에이치자이의 3.3㎡당 평균 분양가는 4160만원으로, 84㎡는 13억3000만원 수준이다. 최근 분양한 인근 단지의 분양권과 격차를 따지면 약 5억원이라는 단순 비교금액이 나온다. 로또라는 표현이 어색하지 않을만큼 막대한 시세차익이다.
개포 디에이치자이 일반분양분 가운데 가장 물량이 많은 전용84㎡(772가구)는 계약금10%(약 1억3000만원)와 추가 납부할 60%의 중도금(약 8억원) 등 9억3000만원의 현금이 필요하다. 여기에 취득세는 별도다. 취득세와 지방교육세는 분양가의 3.3%로, 4389만원에 달한다. ‘금수저 현금부자’들의 잔칫상이란 평가가 나오는 이유다. 하지만 ‘금수저’들의 주요한 현금원인 ‘부모 도움’이 쉽지 않다.
9억원을 증여 받아 신고기한(3개월)내 신고했다면 5%(975만원)의 세액공제를 받아 1억8525만원을 세금으로 내야 한다.
6억원 가량은 기존 주택이나 전세보증금을 활용한 대출로 마련하고 3억원만 증여를 받을 수도 있다. 이 경우 과세금액은 3800만원으로 크게 줄어든다. 하지만 국세청은 지난해 8월 이후 1375명을 기획 세무조사해 다양한 부동산 변칙증여를 적발해 공개했다.
현재는 고가 아파트 등의 거래 정보를 토대로 탈세 여부를 전수 분석하고 있다. 자금원천이 불투명하면 탈세를 의심받아 세무조사 대상자가 된다. 현재 자신의 자산을 형성하는 과정에서 부모 도움을 받았다면 이 역시 증여로 포착된다. 자칫 무신고 가산세를 얻어 맞을 수 있다. 필요 자금을 자신의 힘으로 마련했더라도 세무조사 대상자가 될 수 있는 잠재적 위험부담을 감안해야 한다.
우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 세무팀장은 “원칙적으로 10년 내 다른 증여를 받았다면 합산 계산돼 세율이 높아진다”면서 “증여분을 정확히 계산하기 어렵고 가산세도 있어 과거 증여를 이제와서 신고하는 사례는 많지 않을 것”이라고 설명했다.
분양 당첨이 돼 5억원의 시세차익을 본다면 실제로 얼마나 손에 쥐게 될까? 1주택자는 산출세액(1억9900만원)에 지방소득세(10%)를 더해 양도세로 2억1890만원을 내야 한다. 2주택자는 2억4568만5000원으로 세금이 올라간다. 여기엔 잔금대출에 따른 이자비용은 포함되지 않았다. 다만 1주택자가 2년 실거주해 비과세 요건을 충족한 뒤 매도한다면 양도세는 8623만원으로 낮아진다. 다만 2년간 약 766만원 가량의 재산세와 종부세(부부 공동명의 가정) 부담은 추가된다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
