연한 연장·용적률 조정 등 유력
정부가 재건축 안전진단 규제까지 강화하면서 이명박ㆍ박근혜 정부를 거치며 완화되거나 폐지된 각종 재건축 규제들이 참여정부 때의 모습을 거의회복했다.
하지만 정부가 연한연장과 용적률 조정 등 추가카드까지 만지작거리고 있어 참여정부를 능하가는 초강력 규제환경에 만들어질 것이라는 관측이 커지고 있다.
국토부는 20일 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 비중을 50%로 대폭 늘리는 등의 조치를 발표하면서 이를 ‘정상화’방안이라고 표현했다. 달리 말하면 그간 안전진단이 비정상적으로 실시됐다는 인식이 엿보인다.
참여정부 시절인 2006년 안전진단 항목 중 구조안전성 비중은 당초 40%에서 50%까지 높아졌다. 낡아서 못 쓰는 집이 아니면 함부로 허물지 못하게 한 것이다. 하지만 이명박 정부는 이를 40%로 다시 낮췄고 2014년 박근혜 정부는 9ㆍ1부동산 대책을 통해 20%로 확 낮췄다.
유력한 추가 ‘정상화’ 방안은 재건축 연한 연장이다. 이날 국토부는 현재 최대 30년인 재건축 가능 연한을 늘리는 방안을 검토 중이라고 밝혔다.
서울의 재건축 연한은 2014년 9ㆍ1부동산 대책으로 40년에서 30년으로 줄었다. 연한까지 길어지면 그만큼 재건축 시장은 더 위축될 수밖에 없다.
2011년 서울시 공동주택 재건축정책자문위원회 자문위원을 맡아 당시 재건축 연한을 40년으로 유지해야 한다는 결론을 냈던 신중진 성균관대 건축학과 교수는 “건물을 부수고 무조건 빨리 새로 짓는 행태에서 벗어나 일상의 가치를 보전하고 키우는 발상의 전환이 필요하다”고 강조했다.
재건축 사업성을 낮추는 방안도 잇따를 가능성이 있다. 재건축 초과이익 환수제가 부활했고 조합원 지위양도도 금지됐지만 투기수요를 막기엔 역부족이다.
앞선 두 정권이 허문 규제로 재건축 사업성이 여전히 높기 때문이다. 이명박ㆍ박근혜 정부는 소형 및 임대주택 의무비율을 없애고, 기반시설부담금제도를 폐지했으며 전용85㎡이하 의무확보 요건 중 연면적 기준을 삭제하는 등 재건축 사업성을 높이는 정책을 지속적으로 추진해왔다.
기본계획변경, 최고 높이ㆍ층수 변경 등을 ‘경미한 변경사항’으로 지정해 토지소유자 동의나 위원회 심의 등을 받지 않도록 하기도 했다.
핵심은 용적률 기준 조정이다. 이는 재건축 절차 강화나 환수 부담금 부과 등과는 차원이 다른, 재건축 사업 향방을 가를 예민한 변수다.
2008년 정부는 지자체 조례에 따라 170~250%로 묶여 있던 재건축 용적률을 법적한도(300%)까지 적용할 수 있도록 했다.
다만 서울시는 도시계획위원회와 건축위원회 공동 심의를 거치도록 해 탄력적으로 운영하고 있다. 이로 인해 ‘50층 논란’으로 대표되는 조합과 서울시간 갈등이 끊이지 않고 있다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
