사업 개시시점 공시가로, 종료 시점은 일반분양가 적용
[헤럴드경제=박일한 기자] 정부가 지난 21일 전격적으로 ‘재건축 초과이익환수제 예상 부담금’(이하 부담금)을 공개하자 재건축 시장은 혼란에 빠졌다. 특히 개인당 평균 4억4000만원의 부담금을 낼 것으로 예상된 서울 강남권 단지 조합원들은 “우리 단지 정보는 아직 아무것도 정부에 전달하지 않았는데, 어떻게 계산했는지 도저히 믿기지 않는다”, “정부가 재건축을 죽이겠다는 협약과 다름없다”며 불만을 터뜨렸다.
국토교통부는 이런 불만에 대해 “부담금 산정 방식이 전혀 문제없고, 실제 부과될 근사치에 가깝다”는 입장이다. 오히려 “부담금이 적게 나올 것이라며 투자를 더 하라고 호도하는 업자들로부터 더 큰 피해가 생기는 걸 막기 위해 실상을 제대로 알린 것”이라고 설명한다.
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| 강남권 재건축 단지 모습 [출처=헤럴드DB] |
국토부가 부담금을 산정한 방식은 재건축이 끝날 때 아파트값(종료시점 주택가액)에서 재건축을 시작한 때 아파트 값(개시시점 주택가액)과 공사비 등 각종 개발비용, 정상주택가격상승분 총액을 빼 계산한다. 이렇게 초과이익이 나오면 조합원 1인당 평균이익에 따라 다른 ‘조합원 부과율’을 곱하면 최종 부담금이 산정된다. 조합원 부과율은 초과이익의 10~50% 수준으로 조합원당 평균이익이 1억1000만원을 넘으면 50%를 내야 한다.
그런데 여기엔 변수가 많다. 재건축 종료시점과 개시 시점을 어떻게 잡을지, 아파트 가격 기준을 분양가로 할지, 공시가격으로 할지 등에 따라 차이가 크다.
일단 국토부 산정 20개 단지의 재건축 시작 시점은 대부분 2011~2012년이라는 게 국토부의 설명이다. 예상단지가2021~2022년 준공 예정이라는 이야기다. 부담금을 산정할 때 재건축 시작은 재건축 조합설립추진위 승인일을 기준으로 정하는데, 10년 초과흘 경우, 사업 종료일부터 역산해 10년 전을 시점으로 삼는다.
국토부는 재건축 종료 시점의 아파트값 기준은 ‘분양가격’으로 했다고 설명했다. A단지가 있다면 일반분양물량, 조합원 물량 등이 섞여 있는데, 일반분양물량은 예상 분양가, 조합원 분양물량은 준공시점의 공시가격 예상액, 상가 등 소형주택 인수가격은 표준건축비 가액을 적용해 모두 합해 정했다는 것이다.
그런데 사업을 시작할 때 시점 기준은 ‘공시가격’으로 계산했다. 재건축이 끝날 때 아파트 가격은 시세를 반영한 일반분양가가 반영됐는데, 재건축이 시작할 때 기준은 시세의 80% 수준인 공시가격을 적용했다. 한 대형 건설사 재건축 담당자는 “재건축을 시작할 때 값은 공시가로, 끝날 때 가격은 최근 급등한 일반분양가를 적용하니 초과이익이 뻥튀기 될 수밖에 없다”고 말했다.
초과이익을 뽑을 때는 정상주택가격 상승분 빼는 방식도 논란이 불가피하다. 국토부는 “정상주택가격분은 사업 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 것을 정해 반영했다”고 설명했다.
서울 주요지역은 당연히 평균주택가격상승률이 저금리 기조의 정기예금이자율보다는 높을 것으로 예상됐으나, 국토부는 정기예금이자율을 적용한 곳도 있다고 설명했다. 최근 주택 시세가 많이 뛴 건 아파트일 뿐 빌라나 단독주택 상승폭은 높지 않으니, ‘평균 주택’ 상승률로 계산하면 내려갈 수밖에 없어서다.
개발비용 논란도 커질 수 있다. 재건축 조합은 아직 정부에 공사비, 설계감리비, 조합운영비 등 개발비용에 대한 자료를 제출하지 않았다. 국토부는 서울시 클린업시스템, 일반적인 강남 재건축 비용 등을 참고해 넉넉히 반영시켰기 때문에 논란의 여지가 가장 없을 것이라고 했다. 하지만 재건축 조합은 “재건축 추진을 오랫동안 해오면서 알려지지 않은 비용도 많이 들어갔고, 건축비도 변수가 많다”며 “정부 계산을 믿을 수 없다”고 주장하고 있다.
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