‘사두면 오른다’ 재건축 불안감
‘이미 진행’ 신축단지에는 시선
강남 밖 신주거지도 관심 집중
서울 강남권 재건축 단지에 정부의 세금폭격이 집중되면서 신규 분양단지로 시장의 관심이 옮겨가고 있다.
21일 국토교통부는 강남 4구 15개 단지의 재건축부담금이 평균 4억3900만원, 최고 8억4000만원에 달할 수 있다는 예측치를 발표했다. ‘실체 없는 공포’였던 재건축 초과이익환수제의 액수가 처음으로, 그것도 정부 발표로 윤곽을 드러냈다.
앞서 김현미 국토부 장관은 재건축 연한을 40년으로 늘릴 가능성도 열어뒀다. 부동산114에 따르면 지은지 30~40년된 서울의 아파트는 약 23만7000가구에 달한다. 재건축 절차가 진행 중인 아파트들도 낮은 사업성으로 시장에 활기를 불어넣을 동력이 되기 힘들다. 1990~2000년 사이 준공된 서울의 아파트 용적률은 288.0%로 법정상한치인 300%와 큰 차이가 없다.
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| 국토교통부는 강남 4구 15개 단지의 재건축 부담금이 평균 4억3900만원, 최고 8억4000만원에 달한다고 밝혔다. 사진은 강남 4구 중 강남구의 모습 [연합뉴스] |
초과이익한수와 연한연장이란 변수에 낮은 사업성이란 상수까지 더해지면 재건축 투자는 적지 않은 시간싸움을 벌여야할 투자처가 된다. ‘사두면 오른다’는 재건축 투자에 대한 믿음이 흔들릴 수 있다. 서울의 재건축 아파트는 1월 둘째주 1.17% 오른데 이어 일주일 새 또 0.93%가 올랐다. 재건축 아파트에 대한 매수 열기가 강한 상황에서 길이 막힌다면 이미 재건축 사업이 충분히 진행돼 초과이익환수 등을 피한 단지들로 시선이 쏠릴 수 밖에 없다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “새 아파트 공급이 부족한데 유통가능한 매물을 줄이면 신규공급이 지연되면서 강남권 일반 분양이 더 치열해질 것”이라고고 전망했다.
당장 강남권 재건축 단지 분양권 투자자들은 함박웃음을 짓고 있다고 한 전문가는 귀뜸했다. 비록 조합원 지위양도도 금지되고 분양권은 입주시까지 전매 할 수 없지만 강남권에서 입지 좋은 새 아파트를 구할 방법은 사실상 일반분양 외에 없기 때문이다. 결국 전매금지 기간 차곡차곡 싸인 잠재가치가 입주시 고스란히 가격으로 전환될 수 있다.
다만 준공 40년이 넘은 압구정이나 대치동의 일부 단지로 풍선효과가 나타날지에 대해선 신중한 모습이다. 풍선효과가 나타나려면 가격이 저평가 돼 있다는 공감대가 있어야 하는데 압구정 현대아파트 등은 이미 자산가치가 크게 오른 상황이란 지적이다.
결국 부동산 시장의 무게중심이 새 아파트로 옮겨간다면 강남 못지 않은 쾌적한 주거환경을 갖춘 지역에 얼마나 빨리, 적정한 물량을 공급할 수 있을지가 현 정부의 부동산 정책 성패를 좌우할 것이란 관측이다.
채상욱 하나금융투자 연구원은 “서울 강남권으로 몰리는 인구를 분산해야 부동산 가격상승 압력을 낮출 수 있다”며 “강남을 완전히 대체할 순 없지만 업무, 주거, 교육 등 어느 특정한 부분에 있어서는 강남만큼 매력적인 도시를 만들어야 한다”고 강조했다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
