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  • [강남3구 탄생 30년⑦]강남 집값 상승은 주변지역으로 전이되나

  • 기사입력 2018-01-04 08:56
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학계 “준다” vs. “안준다” 엇갈려
참여정부 이후 새로운 연구 중단
실증적 연구 통한 정책접근 필요


[헤럴드경제=김우영 기자] 강남3구는 모든 부동산 불안의 출발점이 되고 있다. 뒤집어 말하면 강남을 잡아야 부동산을 잡는다는 인식이 광범위하다. 문재인 정부의 부동산 대책도 이와 궤를 같이 한다. 하지만 강남발(發) 투기열풍이 다른 지역 부동산까지 뒤흔들어 놓을 정도의 위력을 가지는지는 과학적으로 확인된 적이 없다. 이 때문에 이에 대한 실질적인 연구와 분석이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

강남 아파트 가격이 다른 아파트 가격의 주된 변수가 되는지에 대한 학계의 논의는 ‘버블세븐’이 절정에 달하던 2000년대 중반 활발했다. 당시 논란이 커지면서 학계는 물론 정부와 부동산 업계 등에서 연구가 필요하다는 공감대가 확산됐다.


2005년 국토연구원의 ‘강남지역 주택가격 변동의 파급효과’ 보고서는 강남 아파트 가격의 변화가 통계적으로 초기에는 서울과 전국의 주택가격 변화율에 영향을 주지만 시간이 갈수록 그 영향이 줄어든다고 결론내렸다. 적어도 과열 징후가 보일 때 강남을 타깃으로 한 정책이 필요하다는 근거가 될 수 있다.

하지만 앞서 이용만 한성대 교수가 2004년 발표한 ‘강남지역 주택가격이 주변지역 주택가격을 결정하는가’ 논문은 강남지역 주택가격이 비강남지역 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다고 밝혔다. 하지만 이것이 곧 강남지역 주택가격이 비강남지역 주택가격의 진정한 원인이라고 볼 순 없다고 주장했다. 강남과 비강남 간 장기적인 균형 관계가 없다는 이유에서다. 그는 대신 강남지역 주택가격이 내재가치 변화에 과잉반응할 때 비강남지역의 주택가격도 일시적이고 단기적으로 같이 반응하기 때문에 이 같은 결론이 나왔다고 설명했다.

이 외에도 여러 학자와 연구기관의 논문 및 보고서가 수두룩하다. 한정된 부동산 통계 자료를 토대로 저마다 다른 해석과 결론을 내놓았다.

당시 학술지에 연구논문을 발표했던 한 학자는 “필요에 의해 이 주제에 관심이 없던 학자와 전문가들까지 갑작스레 ‘자의반타의반’ 뛰어들었다”고 고백했다.

그런데 이후 후속 연구가 끊겼다.

이용만 교수는 “당시 상황과 지금은 다르니 다시 연구를 해봐야 한다”고 말했다.

비교적 가장 최근의 연구는 박근혜 정부 초대 국토부 장관을 지낸 서승환 연세대 교수가 2013년 내놓은 ‘주택가격 변화의 지역연관성에 관한 연구’다.

그는 강남구 매매가격 변화가 인접한 강남지역, 분당 및 과천 등에 제한적으로 영향을 줄뿐 그 외 서울과 수도권에 미치는 영향은 적다고 결론 내렸다. 하지만 서 교수 역시 “그 이후 주택시장 상황이나 정책이 변했다”며 당시 연구 결과를 그대로 현 상황에 적용할 수는 없다며 물러섰다.

결국 현 정부는 강남 집값 상승이 다른 지역 부동산 시장에 영향을 주는지에 대한 실증적 확인 없이 강남 투기수요에 초점을 맞춘 부동산 정책을 쓰는 셈이다. 만약 강남 집값의 파급효과가 크지 않고 찻잔 속의 태풍이라면 강남 지역 투기수요 차단에 초점을 맞춘 규제책은 실효적이지도 않고 실현이 불가능한, 잘못된 정책일 수 있다는 뜻이다.

한 경제학자는 “특정 지역을 겨냥한 부동산 대책은 해외에서 찾아보기 어렵다”면서 “그만큼 우리나라 부동산 시장이 특이한 것이라면 정치적 당위성에 치우치지 말고 더 활발하고 치열한 연구를 통해 사실관계부터 확인해야 한다”고 강조했다.

kwy@heraldcorp.com
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