의무기간 후 집값 전망 밝아
절세ㆍ건보료 혜택까지 겹쳐
고가다주택 ‘버티기’ 택할듯
[헤럴드경제=김우영 기자] 정부의 임대주택 등록 활성화 방안의 최대 수혜자는 저가ㆍ소형주택을 한두채 갖고 있는 집주인으로 압축된다. 특히 향후 집값 상승 가능성이 높고, 전세수요가 많은 서울과 수도권 핵심지역이라면 가장 큰 혜택을 누릴 수 있다.
14일 헤럴드경제가 우리은행에 의뢰해 연간 2000만원의 임대소득을 얻고 있는 서울의 2주택자가 10년 임대 기간 동안 임대사업자 등록을 할 경우 임대소득세 차이를 분석한 결과, 10년 간 최대 770만원(8년 이상 준공공임대 등록시)까지 절세효과를 볼 수 있는 것으로 나타났다. 4년 단기임대 등록을 할 경우에도 644만원을 아낄 수 있다.
임대 후 매각시 양도소득세 차이도 크다. 만약 임대사업자 등록을 하지 않을 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없어 준공공임대를 할 경우보다 7350여 만원을 더 내야 한다. 시세차익(2억원 가정)의 상당 부분을 세금으로 토해내는 셈이다. 즉 세제 혜택의 기준이 되는 주택가액 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 여러채 갖고 있으면서 연 2000만원 이하 임대수익을 얻는 다주택자라면 준공공임대 등록을 적극 고려하는 게 바람직하다.
만약 조정대상지역 내 6억원 이상 고가주택을 포함한 다주택자라면 저가 주택으로 임대사업자 등록을 하는 것도 절세의 한 방법이 될 수 있다. 소형 저가주택 임대사업 등록을 하면 해당 주택에 대한 임대소득세와 건강보험료 인하 혜택을 누릴 수 있다. 동시에 1주택자가 됨으로써 고가 주택을 매각할 때 양도세 중과 대상에서 벗어날 수 있다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “내년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과가 시행되는 조정대상지역의 다주택자들이 양도세 절세 목적으로 임대사업자 등록을 하는 사례가 늘 것”이라고 전망했다.
반면 세제 혜택 범위에 들지 못한 다주택자 가운데 당분간 매각 의사가 없는 사람은 딱히 임대사업자 등록을 할 유인이 없다.
황재규 신한은행 미래설계센터 차장(세무사)는 “신규 취득자의 취득세 감면은 이미 집을 갖고 있는 다주택자에겐 해당이 안되고, 신규 취득자라 하더라도 원래 감면 받아오던 것이라 피부로 느껴지는 혜택은 크지 않을 것”이라며 “1년에 수십만원에 불과한 재산세를 인하해주는 것도 고가 주택을 소유한 다주택자에게 매력적이지 않다”고 설명했다. 양도소득세 공제에 대해서도 “아예 면제하는 것도 아니고 기존 혜택을 좀더 해주는 수준에 불과해 ‘안 팔면 그만’이라는 생각을 할 것”이라고 덧붙였다.
고가주택을 여러 채 소유한 집주인들은 임대사업자 등록 여부를 고민하는 것이 아니라 집값 상승 가능성에 따른 미래이익과 높아질 세금ㆍ건보료 사이에서 선택을 할 가능성이 크다.
국토부는 자체 시뮬레이션 결과 임대사업자 등록시 연간 최대 935만원을 아낄 수 있다고 밝혔다. 하지만 서울 집값이 6억7000만원(KB부동산 기준 2017년 11월 서울 중형아파트 중위가격)에 달한다. 연간 물가상승률 만큼만 집값이 상승해도 이같은 수혜치를 훌쩍 뛰어 넘어 8년이나 매매가 자유롭지 않은 임대사업자 등록을 할 가능성은 떨어진다.
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