인상률 상한선(5%) 대부분 못미쳐
세종ㆍ동탄 등 하락한 지역은 불리
[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부는 임대주택등록 활성화 방안을 통해 사실상 전월세 상한제가 확산될 것으로 내다봤다. 하지만 임대인 입장에서는 전월세 상한제에 따른 부담은 크지 않을 전망이다. 입주물량이 늘면서 전월세 시장이 안정을 보이고 있기 때문이다. 다만 지나치게 임대료가 하락한 신도시 지역은 도리어 등록시 부담이 클 수도 있다.
부동산114에 따르면, 올해 10월 기준 서울 아파트 전셋값은 지난해 말에 비해 2.88% 증가하는 데 그쳤다. 전국에서 가장 높은 상승률임에도 그 수치가 크지 않다. 전국을 기준으로 보면 안정세는 더욱 뚜렷하다.
안정세는 올해 전국 38만 가구가 입주하면서 나타났다. 2014~2016년 연평균 입주량 27만5000가구 대비 40% 가까이 늘었다. 내년엔 무려 44만 가구가 입주해 안정이 계속될 전망이다. 그 이후에는 정부의 100만 가구 임대주택 공급 물량이 풀리게 된다.
주택임대사업자(주임사)로 등록하면 임대료 인상이 연 5%로 제한돼 임대료가 폭등할 경우 상당한 규제가 된다. 반면 임대료가 안정적이면 전혀 장애물이 되지 않는다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “지방에서는 오히려 전셋값이 떨어지는 현상이 있으며, 한동안은 안정이 지속ㆍ심화될 것”이라며 “장기 보유를 한다면 등록하는 편이 매력적이다”라고 조언했다.
그러나 임대료가 지나치게 하락한 지역은 주임사 등록이 불리할 수도 있다. 기대보다 훨씬 싼 값에 임대를 했는데, 추후 시장이 상승 조정돼도 연 5% 제한에 막혀 이를 반영할 수 없기 때문이다. 세종시나 동탄, 다산 등 입주 물량이 쏟아지고 있는 신도시가 대표 사례다.
세종시는 올해 아파트값이 10% 뛴 반면, 전셋값은 10% 하락해 전세가율(매매가 대비 전세가)이 뚝 떨어졌다. 내년 입주물량은 현 재고물량(7만7800여 가구)의 18%인 1만4000가구나 돼 전세가가 더 떨어질 것이 전망된다.
내년부터 입주가 시작되는 다산신도시는 전세가가 수천만원씩 떨어져, 84㎡ 기준 3억원 아래인 곳도 있다. 인프라가 제대로 갖춰지지 않은 상태에서 입주물량이 풀리다 보니 급한대로 싼 값에 세입자를 구하느라 나타난 현상이다. 무턱대고 주임사 등록을 했다가는 꼼짝없이 낮은 임대료에 묶여 있게 되고, 향후 몇년간 추가 하락이 예상돼 버티기도 쉽지 않다. 게다가 이들 지역은 청약조정대상지역이어서 내년 4월 이후에는 매각 시 양도소득세 중과 대상(10~20%포인트)이 되고 장기보유 특별공제 대상에서도 배제된다.
한 공인중개사는 “인상률 상한이 2년에 5%라고 봐야 한다”며 “집주인이 의무임대기간(4년 혹은 8년)에는 계약을 거절할 수가 없어 임대료가 완전히 동결될 우려도 있다”고 말했다.
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