강남 등 고가주택 ‘편승’ 원천봉쇄
부동산 부자 겨냥, 보유세 곧 추진
［헤럴드경제=김우영 기자］노후나 생활자금을 위해 6억 미만의 소형주택 한두채를 세 놓은 이들이 임대사업자로 등록하면 상당한 혜택을 누릴 전망이다. 반면 6억 이상 또는 중형 이상 주택으로 시세차익을 주로 노리는 다주택자들은 임대사업자 등록혜택이 크지 않아 딜레마에 빠지게 됐다.
정부가 지난 13일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안은 다주택자가 임대사업자로 등록하면 미등록자에 비해 세금과 건강보험료를 덜 낼 수 있는 내용이다. 국토부 자체 시뮬레이션에 따르면 서울의 3주택 보유자가 2가구(전용84㎡ㆍ59㎡)를 8년 임대 등록하면 세부담은 270만원으로 미등록자 보다 연간 935만원을 아낄 수 있다. 2019년부터 연 2000만원 이하 임대소득자에 분리과세를 시행하고 건보료도 매기기로 했다.
주목할 부분은 혜택이 이미 임대사업자 등록이 가능한 공시가격 6억원 이하 주택 소유자와 8년 이상 장기 임대사업자에 몰려 있다. 지난 3년간 집값 상승으로 서울시 주요 지역 아파트 가격은 대부분 6억원을 넘는 점을 감안할 때 시세차익을 노린 다주택자들은 사실상 배제한 셈이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “가격제한으로 서울 강남보다는 강북, 수도권, 지방 주택에서 상대적으로 등록이 많을 것”이라고 설명했다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “공시가격 6억원을 초과하는 주택에도 혜택을 줄 것인가가 핵심인데, 그게 빠졌다”며 “이번 방안의 혜택을 하나도 못 보는 6억원 초과 아파트는 강남권에서도 매물이 나올 수 있지만 아마 대부분이 장기전으로 갈 것”이라고 전망했다.
임대등록 의무기간이 종전 5년과 10년에서 8년으로 일원화된 점도 시세차익을 노린 다주택자들에게는 부담이다. 정부는 임대의무기간에는 원칙적으로 매각을 할 수 없게 했으며 무단 매각시 최대 1000만원의 과태료를 매기기로 했다. 양도허가는 2년 연속 적자를 보는 등 예외적인 경우에만 받을 수 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “최근 다주택자가 된 사람들 중엔 갭투자족들이 많다”면서 “이들은 임대소득이 아니라 시세차익을 목적으로 하는 사람들이기 때문에 8년이나 임대사업자로 등록할 이유가 없다”고 지적했다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원 역시 “집값이 올라갈 것을 기대하고 있는 서울의 고가주택 소유자는 절세 목적으로 주임사 등록을 고려했었을 것”이라며 “그들이 기대하던 인센티브가 없으니 전세는 불안하고 호가는 강세인 상황에서 지금까지 매각 안한 다주택자는 버틸 가능성이 있다”고 말했다.
변수는 결국 보유세다. 국토부는 이번 방안을 내놓으면서 내년 조세개혁특위를 통해 다주택자에 대한 임대보증권 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련하겠다고 공언했다. 1~2년간은 자발적 임대주택 등록을 유도하겠지만, 2020년 이후에는 등록 의무화를 단계적으로 추진할 방침이다. 이렇게 되면 임대주택 등록을 하지 않은 다주택자들은 양도세 중과세와 보유세 등 세금 폭탄을 모두 맞게 된다.
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