결과는 돈없는 서민층 자금줄까지 위협
전문가들, 청년층 LTV완화 등 조정 필요
매매시장 수요 위축 상당기간 지속될 듯
정부가 오는 24일 ‘가계부채 종합대책’을 내놓기로 하면서 서민과 청년 등 실수요자의 내집마련 꿈이 깨질 것이란 우려가 커지고 있다. 대출 문턱이 높아지면 상대적으로 소득이 적은 이들이 돈 빌리기 어려워지기 때문이다.
이번 대책은 기존의 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI를 내년부터 적용하는 것이 핵심이 될 전망이다. DTI는 대출자의 소득 중에서 원리금 지출 비율을 뜻하는데, 현재는 주택담보대출 한 건당 DTI(현재 서울 기준 40%)를 적용하는 방식이라면, 신 DTI는 차주의 모든 주택대출 원리금을 합쳐 계산하는 방식이다. 다주택자의 추가대출은 거의 불가능해지게 된다.
양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “금리인상도 이제 거의 확실시 되는데다, 또한 양도세 부담까지 커질 예정이어서 다주택자 타격이 클수 밖에 없다”며 “추가 구매력이 떨어지는 건 물론이고, 기존에 가지고 있던 물건 정리도 불가피해져 거래량 감소와 주택 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다”고 말했다.
문제는 실수요자의 주택 구매까지 막을 수 있다는 점이다. 시중금리가 가파르게 오르는 상황에서 대출한도가 줄어들면 취약계층은 이자부담은 늘고, 대출상환 여력은 줄어들게 된다. 중산층 이상은 기존 대출을 유지할 여력이 있지만, 취약계층은 자산이라도 팔아 원금을 줄이지 못하면 유동성 위험에 처할 수도 있다. 결국 서민, 청년층 등 금융 취약계층의 주택자산 구매 여력은 더욱 떨어져 평생 ‘셋방’에 살아야할 수도 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “‘돈 없으면 집 사지 말라’는 얘기여서 수요자 입장에선 힘든 시기가 될 것”이라며 “임금 인상 상황이나 대출 한도를 고려하면 지금 대출 규제가 과하다고 볼 수밖에 없고, 무주택자에게 도움을 주는 장치가 없다”고 지적했다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장도 “청년은 현재 자산은 없지만 미래기대소득은 높은데 일률적으로 비율을 정해 대출 규제를 받게 되면 주택마련 어려워진다”며 “청년에게는 주택담보인정비율(LTV)을 완화하고 DTI를 강화하는 한편, 노년에게는 LTV를 강화하고 DTI를 완화하는 식의 세밀한 조정이 필요하다”고 말했다.
부동산 규제의 속도 조절이 필요하다는 지적도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “문재인 대통령 취임 후 40일 간격으로 대책이 나왔고, 8.2 대책 이후를 이야기하기에는 너무 이르고 갑작스러운 옥죄기다”라며 “장기적으론 시장 위축과 일자리 축소까지 올 거 같다”고 전망했다.
8.2 대책 이후 주택 시장은 안정세를 보이고 있다. 한국감정원에 따르면, 16일 기준 서울 아파트값은 1주일 전보다 0.07% 상승했다. 상승세는 이어지고 있지만 상승률은 일정 수준 이상으로 확대되지 않는 모양새다.
특히 일평균 거래량이 크게 줄어 수요자들이 모두 관망 중인 상황이다. 규제를 통해 단순히 거래만 막아놓은 것이기 때문에 서민 주거복지가 향상됐다고 말할 수는 없지만, 새 주거 정책을 펼치기 위한 분위기는 만들어졌다는 평가가 나온다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “주택 대출은 이미 상당수준 옥죄어져 있는 상태여서 추가 대책으로 어떤 급격한 변화가 나올 거라 보진 않는다”며 “8.2 대책이 속속 적용 현실화되고 있고, 주거복지 로드맵 등 후속대책이 잇따라 발표되는 점을 감안하면 수요 위축이 계속될 것으로 보인다”고 말했다.
정찬수ㆍ김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
