초과이익환수 피하기 어려워
계약상 조합 시공사 해지할수
건설사 매몰비용부담 엄청나
[헤럴드경제=김성훈 기자] 서울 강남의 주요 재건축 단지들이 내년 부활 예정인 ‘재건축 초과이익환수제’를 피하기 위해 속도전이다. 하지만 현재 시공사 선정단계인 단지는 물론 이미 선정을 완료한 단지들 상당수도 초과이익 환수를 피하기 어렵다는 전망이 우세하다. 재건축 시공사 선정 경쟁이 과열된 상황임을 감안할 때 초과이익 환수를 피하지 못해 시공계약이 해지될 경우 건설사들은 설계와 마케팅 등에 쓴 엄청난 비용이 매몰될 수도 있다.
18일 서울 서초구 잠원동 한신4지구 재건축 시공사 선정입찰에는 GS건설과 롯데건설이 참여했다. 이 단지는 신반포 8∼11ㆍ17차 단지에 녹원한신아파트와 베니하우스빌라 등 공동주택 7곳, 상가 2곳 등이 통합 재건축을 추진 중이다. 강남 핵심 입지인데다, 예상 공사비가 9354억원으로 올해 시공사를 선정하는 사업장 중 손 꼽히는 규모다. 그럼에도 단 두 개 업체만 도전장을 내민 것은 초과이익환수제 부담 탓이라는 지적이 많다.
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| [사진=한신4지구 위치도] |
한신4지구는 내달 15일 조합원 총회에서 시공사를 선정한다. 초과이익환수제 시행이 100여일 밖에 남지 않은 시점이다. 환수를 피하려면 그 안에 관리처분인가 신청을 구청에 내야 하는데, 절차들이 많다. 한신4지구는 아직 사업시행인가도 나지 않았고, 교육환경영향평가도 통과하지 못했으며, 감정평가는 착수도 안된 상태다. 조합원 분양, 관리처분계획 수립 등의 절차도 거쳐야 한다. 각 단계마다 길게는 몇 달씩 걸리는 작업이다.
이 곳뿐 아니다. 오는 27일 시공사를 선정할 반포주공1단지(1,2,4 주구)는 교육환경영향평가를 통과했고, 감정평가가 상당 부분 진척돼 있다는 점에서 한신4지구보다는 상황이 낫지만, 연내 관리처분인가 신청을 장담할 수도 없다.
업계에서는 초과이익환수제를 피하지 못했을 경우 상당수 사업장들이 조합 내부 갈등, 조합과 시공사 간 갈등에 직면할 것이라고 우려한다.
한 업계 관계자는 “지금은 일단 결승점을 통과해야 한다는 목표 때문에 작은 문제들을 제쳐두자는 분위기가 강하지만, 내년이 되면 졸속으로 추진했던 부분들을 변경하자는 목소리가 커질 것”이라고 내다봤다.
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| [사진=최근 시공사를 선정한 서초구 신반포15차] |
특히 공동사업시행 방식을 채택한 사업장은 갈등의 소지가 더 크다. 조합과 건설사가 함께 사업시행자가 되는 이방식은 양자가 이익과 위험을 공유해야하지만 사업기간을 3개월여 단축시킬 수 있어 최근 인기다. 반포주공1단지, 한신4지구, 방배13구역 등이 해당된다.
그러나 이 방식으로도 초과이익환수를 못피하게 된다면 조합은 시공계약을 해지하려 들 것이라는 게 업계의 관측이다.
한 업계 관계자는 “초과이익세도 내야 하고 남은 이익도 시공사와 나눠가져야 하는 상황을 조합이 가만두지 않을 것”이라며 “일부 사업장은 초과이익환수를 못피할 경우 계약해지가 가능하다는 단서 조항이 입찰 조건 및 계약서에 있는 것으로 알고 있다”고 전했다.
paq@heraldcorp.com
