최근 주택담보대출 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 제한이 동시에 자주 언급되고 있다. LTV가 담보주택가치 대비 부채의 비율, DTI가 소득 대비 대출상환액의 비율을 의미한다는 건 많은 사람이 알게 되었다. LTV와 DTI의 차이점과 의의에 대해서는 다시 한번 살펴봐야 할 필요가 있다.

LTV 제한은 돈을 빌린 사람이 빚을 갚지 못하는 상황과 관계가 깊다. 대출잔액이 담보가치보다 높다면, 채권자가 담보를 압류해서 팔아버리더라도 빚이 남아 금융기관의 손실로 연결이 된다.

LTV 제한은 금융기관으로 하여금 담보물의 일정가치 이상을 빌려주지 못하도록 강제해 채무자의 파산이 채권자의 추가 파산으로 이어질 가능성을 낮춘다.

DT 제한은 채무자들이 상환능력을 넘어서는 대출을 받지 못하게 하는 장치다. DTI는 애초에 채무불이행이란 사건이 벌어질 가능성 자체를 낮춘다. 투기목적으로 상환능력 이상의 대출을 받는 것을 미연에 방지하는 역할이다.

가계대출 채무불이행은 주로 주택가격의 거품이 꺼질 때 집단적으로 나타난다.

DTI 제한은 주택거품 가능성 자체를 경감시킨다. DTI 제한은 LTV 제한보다 더 근본적인 가계부채 건전성 관리 기준이다.

선진국에서는 LTV 이상으로 DTI의 역할이 강조된다. 미국 주택담보대출의 큰 비중을 차지하는 적격대출은 담보가치의 95%까지도 대출을 받을 수 있지만, DTI(우리나라의 DSR과 유사한 개념)는 43%를 초과할 수 없다. 상당수의 선진국에서는 주담대의 DTI가 대략 35~40% 내외로 관리된다.

우리나라는 DTI 기준이 느슨하고 LTV 기준이 엄격한 편이다. 장기분할상환보다 중단기 부채를 만기연장하는 형태로 대출을 이용하는 관행 때문이다.

DTI(특히 DSR) 기준이 갑자기 강화되면 연체·파산 등 혼란이 야기될 가능성이 있다.

우리나라에서 가계금융 시장이 활성화되기 시작한 것은 20여년이 채 되지 않았다. 담보가치보다는 상환능력에 초점을 맞추는 방식으로 변화하는 중이다.

LTVㆍDTI 규제가 주택시장 수요조절 정책수단으로 인식되는 경향이 있지만 실제로는 가계부채 및 주택시장의 건전성을 사전적으로 유지하기 위한 장치이다.

그 기준이 시장 상황에 따라 자주 흔들리는 것은 바람직하지 않다.

급격한 규제 강화는 주택수요자들의 부담을 가중시키고 주택 시장을 적정수준보다 침체시킬 수 있다. 지속가능성에 대한 적절한 고려없이 시장 부양만을 위해 규제 완화가 이루어지면, 향후 규제가 정상화될 때 시장에 충격을 줄 수밖에 없다.

LTVㆍDTI 기준은 장기적으로 건전하고 효율적인 수준에서, 안정적으로 운용되어야 한다. 상환능력 심사가 적절한 수준에서 안정적으로 운용되면 그 자체로 투기수요를 방지하는 기능을 한다.

일일이 시장 상황 변동에 따라 그것을 조정하지 않아도 된다. 만기일시상환 대출 등 실제 상환부담을 관찰하기 어렵게 만드는 과거 대출관행들도 고쳐나가야 할 필요성이 있다.

상환능력심사의 견고함을 전제로 LTV 제한은 중장기적으로 점차 완화해나가는 것도 나아갈 방향일 수 있다.