주택구매ㆍ소비 동반 하락
국토硏 주택시장 변수 분석
수도권 보다 지방 타격 클듯
[헤럴드경제=정찬수 기자] 미국 기준금리 인상을 공식선언하면서 한국은행도 머지 않은 시기에 기준금리를 올릴 수 밖에 없다는 관측이 나오고 있다. 한은 기준금리가 0.5%포인트 오르면 집값은 최대 0.3%포인트 하락할 것으로 전망됐다. 주택담보대출(이하 주담대) 상환부담이 커져서다. 주택시장의 연착륙을 위한 지역별 맞춤형 정책이 필요하다는 지적이다.
21일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 ‘2017년 주택시장 영향요인 분석과 전망’에 따르면 올해 주택공급 증가로 연간 미분양 물량은 지난해 보다 1~2만 가구 증가한 6만6000가구~7만6000가구로 전망됐다. 인허가 물량은 50만 가구 다소 줄어들 것으로 예측됐다. 인허가의 감소가 수 년간 지속되면 미분양 증가속도가 둔화될 수 있지만, 그럼에도 지역별 공급과잉 논란은 남을 전망이다.
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| 2015년 하반기부터 확장국면에 접어들었던 주택시장의 둔화는 불가피하다. 금리 상승과 지역별 공급과잉은 약세를 부추기는 요인으로 지목된다. 특히 주택담보대출 금리 변화에 따른 원리금 상환 과다부담 가구가 가파르게 증가하면 전체 시장의 위축을 가져올 수 있다는 우려가 고개를 든다. [사진=헤럴드경제DB] |
준공물량의 증가는 집값을 끌어내리기보다 전셋값 하락을 견인할 가능성이 큰 것으로 나타났다. 국토연구원은 준공물량이 10~20% 증가하면 주택매매가격 영향력이 0.2~0.4%포인트 하락할 것으로 분석했다. 전셋값 영향력은 0.3~0.6%포인트 내외로 하락해 영향이 더 컸다.
미국의 기준금리 인상이 주택시장 미칠 영향도 분석했다. 미국 금리가 국내 시장에 직간접적 영향을 미치기까지는 10개월 정도의 시차가 필요하다고 볼때 내년 한국의 기준금리가 0.5~1.0%포인트 오르면 주택 매매가격은 0.3~0.6%포인트 내외로 하락할 것으로 분석됐다.
주담대는 주택시장의 경착륙 요소다. 현행 3~4% 수준의 주담대 금리가 한은 기준금리 인상으로 6~7%대 로 상승하면 원리금 수용범위를 벗어나는, 즉 월 100만원 이상의 상환을 해야 하는 가구가 빠르게 증가한다.
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| 주택매매가격 순환국면 분석 [자료제공=국토연구원] |
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| 주담대 변화에 따른 원리금 상환 과다부담 시뮬레이션 [자료제공=국토연구원] |
연구원 관계자는 “주담대 금리가 오르면 주택구매수요의 하락은 불가피하다”며 “이는 가계소비 감소로 이어져 경제성장에도 악영향을 줄 것”이라고 내다봤다.
주택시장이 둔화국면에 진입하면 수도권보다 지방의 타격이 클 것으로 우려된다. 지난해 12월 국토연구원이 진행한 시장전망 인식조사 결과를 살펴보면 수도권보다 지방이, 특히 대구와 경상남ㆍ북도의 약세를 예측하는 반응이 많았다.
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| 주택시장 지역별 영향요인 [자료제공=국토연구원] |
국토연구원은 지역별로 청약ㆍ주택금융 정책수단 개편과 주담대 원리금 상환부담 완화, 주택 비축을 통한 공공임대주택 활용안 등을 제시했다. 전매제한과 1순위 제한 등 청약제도, LTVㆍDTI 등 주택금융규제의 정책수단을 강도별로 세분화해 적용해야 한다는 의미다.
권대중 대한부동산학회장(명지대 부동산대학원 교수)은 “하반기 접어들면서 금리 인상과 대출규제가 직접적인 영향을 미치고 공급과잉 등 가격하락 압박이 커지면 주택시장의 약보합세가 유지될 것”이라며 “원리금 상환 규제 등 강도 있는 정책보다 분양권 전매 등 지역별 맞춤형 정책이 절실한 때”라고 강조했다.
andy@heraldcorp.com
