정부는 2013년 12월 5일 부동산종합대책의 일환으로 임대시장 안정, 무주택 서민의 주거안정, 주택거래 활성화 등을 위해 준공공임대주택 제도를 시행했다.

이는 임대기간과 임대료 등 공공적 규제를 받는 대신 조세감면, 주택기금 융자 등 인센티브가 부여되는 전용면적 85㎡ 이하인 민간임대주택을 말한다. 제도 도입 초기에는 이런 이점들에도 불구하고 매입, 신축과 같은 초기 사업비 부담과 낮은 수익률 등의 이유로 활성화가 어려웠다.

이에 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 줄이고 소득세ㆍ법인세 및 양도세 등 감면폭을 확대하며 준공공임대주택을 매입하는 민간 임대사업자에게 연 2.0%의 저리로 자금 융자를 지원하는 활성화 방안을 추진했다. 2014년 말 126세대에 그쳤던 준공공임대주택은 2015년도 말 573세대까지 증가했다. 특히 2016년부터는 서울시가 추진하는 ‘임대주택 8만호 공급’에 대한 세부 수행계획 중 하나로 준공공임대주택의 매입자금 뿐 아니라 건설자금에 대한 융자 지원을 시작해 민간 참여를 장려하고 있다.

특히 올해는 조세특례제한법 개정안에 따라 2015~2017년 취득해 등록한 준공공임대주택도 양도세가 100% 면제되는 마지막 해다. 본 개정안은 2014년 2월 26일 임대사업자에 대한 세제ㆍ금융 지원 및 규제 완화를 통해 임대주택 공급을 확충하기 위해 정부가 발표한 ‘주택 임대차 시장 선진화 방안’을 실천하기 위한 신설 특례규정이다.

그러나 문제는 준공공임대사업자에 대한 이러한 양도소득세 혜택이 오로지 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 ‘매입임대주택’만을 대상으로 하고 있다는 점이다. 준공공 임대를 목적으로 ‘매입’이 아닌 ‘건설’을 통해 임대사업을 진행하는 ‘건설임대주택’의 경우 양도소득세 100% 감면 혜택을 받지 못한다.

정부에서 지원하는 제도인 준공공임대주택의 활성화라는 동일한 목적을 가지고 매입 또는 신축의 방식을 통해 사업을 추진하는 민간임대사업자들은 적잖이 혼란을 빚을 수밖에 없다. 10년의 의무임대기간이 지난 후 각기 부과되는 양도세 또한 결과적으로 무시할 수 없는 큰 차이를 보이기에, 2017년도 이내에 신축을 통한 준공공임대주택사업을 준비했던 사업자들이라면 이와 같은 실질적인 손해를 감수하고서 사업을 개시해야 할 근본적인 추진동력을 잃게 될 가능성이 있다. 건설산업적 측면에서 역시 신축에 의한 민간임대주택 공급과 건설경기의 회복을 통하여 침체된 부동산 시장에 활력을 주고 서민주거 안정에 기여해야할 정부의 제도적 지원이 자승자박의 형태로 건설임대주택을 규제하고 있는 형국이라 볼 수 있다.

논란이 되고 있는 2015~2017내 취득해 등록한 준공공임대주택 이외에도 2017년도 이후 매입 또는 신축하는 준공공임대주택 민간임대사업자들에게는 민간매입임대주택과 민간건설임대주택 양쪽에 대한 8년 이상 임대유지 기간에 따른 장기보유 특별공제 혜택이 여전히 남아있다. 다만 정부가 추진 중인 부동산 대책에서 중요한 지점에 위치하고 있는 준공공임대주택의 혜택을 2017년도인 현 시점에서 더 많은 임대사업자들이 누릴 수 없음이 안타까울 따름이다.