대치동 8개조합 부당성 지적
올해로 유예 기간이 만료되는 재건축 초과이익환수제를 놓고 재건축 조합의 반발이 구체화되고 있다. 제도의 불합리 성을 들어 국회에 법개정을 촉구하면서 ‘장미대선’ 정국의 변수로 떠오를 조짐이다. 부동산관련 세제는 매번 대선때마다 표심을 좌우하는 핵심 쟁점이었기 때문이다.
17일 관련 업계에 따르면 서울 대치동 내 8개 재건축 조합은 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’의 유예나 개정, 폐지가 필요하다는 입장 정리해 이은재 바른정당 의원(서울 강남구병)에게 전달했다. 8개 조합은 은마, 쌍용1ㆍ2차, 우성 등 환수제 적용 가능성이 있거나 불가피한 단지들이 모두 포함됐다.
재건축 조합 별로 환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내는 등 개별적인 노력은 있었지만 단체로 환수제의 부당성을 지적하며 목소리를 낸 것은 처음이다. 앞으로 환수제 부활이 가시화되면 재건축 조합들의 집단의사 표출은 더욱 거세질 것으로 보인다.
이들 조합이 문제를 삼는 건 환수제가 실제 매매가 없는 상태에서 이익을 추정해 과세를 한다는 점이다. 즉 미실현 이익에 대한 과세는 위헌소지가 있다는 게 이들 조합의 지적이다. 현행 환수제는 추진위 설립승인일의 주택가액(개시시점)에 개발비용 등을 합친 금액과 재건축 준공인가일(종료시점)의 평가금액 만큼의 차액에 일정한 부과율을 매겨 부담금을 내도록 하고 있다.
이들은 실제 집을 팔 때 발생하는 실거래가격을 종료시점 주택가격으로 산정해 부과해야 한다고 주장했다. 부과대상도 재건축 후 10년 이내에 집을 팔 경우 투기목적이 있다고 보고 이들에게만 적용해야 한다고 설명했다. 실제 거주자는 제외해야 한다는 것이다. 조합원 1인당 평균이익에 따라 차등 적용되는 부과율 역시 보유기간 별로 달리하는 게 정당하다는 주장이다. 주택을 매매할 때 재건축에 따라 집값이 뛰었다면 그만큼 양도소득세를 내는데, 초과이익에 따른 부담금을 또 징수하는 건 이중과세라는 지적도 담겼다.
서울 강남의 한 재건축 조합장은 “조합 분담금, 취득세에 환수제에 따른 부담금까지 내면 가구당 수억원이 필요한 상황”이라며 “새 집에 살아보지도 못하고 팔아 그 돈을 마련하든가 그냥 헌집에서 살아야할 형편”이라고 하소연했다.
다만 국회를 상대로 한 재건축 조합의 노력이 실제 결실을 맺을지는 지켜봐야 한다. 박근혜 전 대통령 탄핵이라는 정치적 소용돌이 속에서 유력 대선후보들은 부동산 투기 억제, 과세 강화에 방점을 찍고 있다. 대다수 전문가들이 환수제 부활을 기정사실화하는 이유다.
환수제를 피하려면 올해 안에 관리처분인가를 신청해야 한다. 일반적인 재건축 소요 기간을 감안할 때 늦어도 다음달 안에는 사업시행인가를 받아야 환수제에서 벗어날 수 있다. 현재 사업시행인가를 준비 중인 쌍용 1, 2차는 비교적 사정이 나은 편이지만 서울시의 ‘35층 규제’에도 50층을 굽히지 않고 있는 은마아파트는 환수제 적용이 기정사실화됐다. 그런가하면 통합 재건축 조합을 만들기로 한 압구정6구역(한양5ㆍ7ㆍ8차)처럼 재건축 속도전도 곳곳에서 이어지고 있다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
