11·3 대책 여파 청약 ‘한파’
수요 줄고 공급은 크게늘어
과열양상 반년만에 ‘급랭’
저금리로 수년간 호황을 누린 부동산시장이 본격적인 냉각기에 접어들 조짐을 보이고 있다. 경기불안, 금리인상, 가계부채 대책ㆍ공급 확대 등 4각 파고가 몰아닥치면서 반년 전까지 과열양상을 보였던 부동산 시장은 차갑게 가라앉았다. 연구기관들도 줄줄이 하향조정한 주택시장 전망치를 내놓고 있다.
첫 제동은 1300조원까지 불어난 가계부채에서 시작됐다. 양 뿐만 아니라 질적으로 악화되는 가계부채의 주범으로 부동산 시장이 지목됐다. 주택담보대출(주담대)과 집단대출을 막기 위해 위한 대출억제책으로 쏟아졌다. 금리상승에 이어 원리금 분할상환 원칙으로 상환부담은 커졌다. 청약자격과 분양권 전매를 제한하는 11ㆍ3 부동산 대책은 부동산시장에 직격탄을 날렸다. 올해 첫 아파트 분양에 나선 아파트 10곳 중 6곳이 1순위에서 청약접수가 미달됐다.
조여든 자금줄 만큼이나 심리도 크게 위축됐다. 미국이 올해 3번 가량 금리를 추가인상하겠다고 밝히면서 6개월째 연 1.25%로 묶인 국내 기준금리 상승 가능성이 커진 것도 투자심리를 끌어내리는 요인으로 작용하고 있다. 2%대 낮은 경제성장률 전망에 정국 불안까지 겹치면서 투자자는 물론이고 실수요자까지 위축되고 있다고 전문가들은 지적한다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “(전체 경기가 나쁜 상황에서) 부동산 시장만 나 홀로 호황을 이어가기는 어렵다”며 “수도권은 지방보다는 분위기가 낫겠지만 전체적으로 올해보다 거래량이나 가격 상승률이 둔화할 수 밖에 없다”고 말했다. 양지영 리얼투데이 실장도 “입주 물량이 본격적으로 늘어나는 내년 6월을 기점으로 지방과 수도권 택지지구를 중심으로 집값이 조정될 가능성이 크다”라고 말했다.
위축된 수요와 달리 늘어난 공급은 부동산 시장의 또 다른 악재다. 부동산 114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 37만가구로 1999년(26만9541가구) 이후 최고 수준이다. 2018년 입주물량은 41만가구에 달한다. 2년 동안 총 77만8000여가구가 공급되는 셈이다. 이는 국토교통부의 중장기 공급계획 물량보다 10만가구 이상 많은 수치다.
사각 파고 외에 또 하나의 변수는 대선이다. 통상 선거철이 되면 장밋빛 전망으로 부동산시장이 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있었다. 하지만 최근 들어 개발 위주의 정책보다는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이루면서 예전과는 다른 양상을 보이고 있다.
실제로 2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해에 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했다. 특히 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락했다.
주요 연구기관들은 올 집값이 하락할 것으로 전망하고 있다. 한국건설산업연구원은 최근 전국 주택 매매가가 작년보다 0.8% 떨어질 것으로 예측했다. 지역별로는 수도권 집값의 경우 올해와 비슷한 보합세를 유지하지만 지방은 평균 1.5% 정도 하락할 것으로 전망됐다. 주택산업연구원도 올 수도권 주택 매매가격이 0.5% 오르고 지방은 0.7% 하락하면서 전국적으로 집값이 보합 수준에 그칠 것으로 전망했다.
황혜진 기자/hhj6386@heraldcorp.com
