▶초과이익환수제 피할 수 있을까=여의도 재건축 시장의 최대 화두는 초과이익환수제를 피하는 것이다. 초과이익환수제는 재건축을 통해 얻게 되는 개발이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우, 이익금의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다.
시범아파트(1971년 입주, 1790세대)는 여의도 최초로 재건축에 신탁방식을 도입했다. 재건축추진위원회는 지난해 11월 한국자산신탁을 재건축 예비신탁업체로 선정하고 현재 동의서 징구절차를 진행중이다. 시범은 여의도 내 최대 단지로, 여의도 재건축의 척도로 통한다. 타 단지 대비 용적률이 낮고 대지지분은 많아 사업성이 높기 때문이다. 하지만 진척상황이 시원치 않다.
인근 A 공인중개사 대표는 “동의서가 30~40%밖에 모이지 않은 것으로 알고 있다”면서 “거 8년 동안 소유자의 75% 동의를 받지 못해 재건축조합도 만들지 못했는데, 이번에도 쉽지 않을 것”이라고 전했다.
공작아파트(1976년 입주, 373 세대) 역시 지난 7일 KB부동산신탁을 재건축사업 우선협상 대상자로 선정하고 동의서 징구절차에 들어갔다. 세대 수가 적고 상업지역이라 시범보다 속도를 낼 것이란 분석이 나온다. 다만, 남은 시간이 11개월에 불과하다. 내년 초 시행되는 초과이익환수제를 피하기 위해선 올해 안에 처분인가를 받아야 한다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “사업계획에 대한 소유자 간 합의가 쉽지 않은 만큼 연내 처분인가 단계까지 진행하긴 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.
수정아파트(1976년 준공, 329 세대)도 막판 속도를 내고 있다. 상업지역으로 여의도 내 유일하게 안전진단(2002년)을 통과한 수정은 구청에 정비계획서와 재건축 정비구역 지정신청서를 내고 결과를 기다리고 있다. 초과이익환수제를 피하기 위해선 ▷재건축 조합설립▷사업시행 인가▷관리처분 단계를 더 거쳐야 한다.
재건축 대신 리모델링을 추진하던 목화아파트(1977년 준공, 312 세대)는 최근 국토교통부가 내력벽 철거에 의한 리모델링을 3년간 유예키로 하면서 제동이 걸린 상태다.
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| *면적당(1m²) 매매 시세 추이, 출처: KB부동산 |
▶재건축 덮은 부동산 한파 … 매매ㆍ전세 상승세 꺾여=재건축 기대감에도 여의도 집값은 지난해 하반기부터 상승세가 멈췄다. 전체적으로는 보합세지만 일부 아파트의 경우 이미 하락세로 전환했다.
인근 B 공인중개사 대표는 “20평형은 고점이던 지난해 10월 대비 시세가 평균 3000~5000만원 떨어졌다”면서 “일부는 최고 1억원까지 하락했다”고 말했다. 대교 전용면적 95.5㎡의 경우 지난해 10월 9억원에 육박했지만 현재는 8억 4000만원~5000만원 수준으로 떨어졌다. 8억 2000만원대 급매도 나오고 있다는 전언이다.
거래도 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 10월 67건이었던 매매건수는 11월 46건, 12월 28건으로 급감한데 이어 이번달엔 1건에 불과하다. 전세 상승세도 주춤하다. 위례 신도시, 마포지역의 신규아파트 공급이 늘면서 여의도 전세수요가 분산됐기 때문이다. 미성아파트 전용면적 92.56㎡의 전세가는 현재 4억 4500만원~4억 8500만원에 형성돼있다. 1년 전보다 6000만원 상승했지만 전년도 상승폭(8500만원)엔 미치지 못한 수준이다.
전문가들은 재건축이 지지부진할 경우 경기상황과 맞물려 가격하락세가 본격화될 것으로 내다봤다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “초과이익환수제를 피하지 못할 경우 재건축 기대감이 실망감으로 바뀌면서 가격이 재조정될 것”이라고 전망했다. 함 센터장은 “매수 희망자의 경우 추가 하락이 예상되는 만큼 올해 하반기를 노려보는 게 좋다”면서 “여의도는 가격변동이 드라마틱하지 않고 재건축이 초기단계인만큼 장기적인 관점을 갖고 들어가야 한다”고 조언했다.
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