2017년 주택시장은 어떻게 전개될 것인가. 11ㆍ3 대책 이후 2달 연속 내리막 길을 걸어온 주택시장이 봄 철 성수기에 다시 살아날 것인가, 아니면 우하향 현상이 깊어지며 대란으로 이어질지가 관심사다.

새해 부동산 시장에 영향을 미칠 최대 변수는 금리와 정책 변화, 입주물량 급증 등이 될 것으로 예상된다. 특히 1%대의 초저금리는 그동안 부동산 시장을 견인해 온 주요 동력으로 그 움직임이 향후 절대적 영향을 미칠 게 분명하다.

미국은 최근 1차 금리 인상에 이어 내년 3차례 추가 인상을 예고한 상태다. 2~3% 대에 머물던 주택대출 금리가 이미 3~4%대를 넘어섰다. 5%까지 단숨에 도달할 가능성도 제기되고 있다. 주택 매입 가구중 60% 이상이 대출을 받는 현실과 그동안 시장을 받쳐온 게 임대수익을 겨냥한 여유계층 투자라는 점을 감안하면 수요 및 자금 이탈이 가속화될 수 밖에 없는 구조다. 기준금리 0.5~1% 포인트 올라가면 주택가격은 0.6% 하락하고 시중은행 금리가 3%포인트 오르면 대출받은 가계 28%가 상환능력을 초과하는 부담이 생긴다는 분석이 이를 말해주고 있다. 금리 인상 속도가 내년 부동산 시장 냉각 강도를 좌우하는 요인이 된다는 얘기다.

정책 변수 역시 투자 심리와 맞물린 주요 사안이다. 국정 주도권을 쥔 야당은 전월세상한제와 계약갱신청구권 등을 주요 골자로 한 임대차보호법 개정안을 발의한 상태다. 2013년부터 유예되고 있는 재건축 추가이익 환수도 부정적이다. 또 부동산 세금을 강화하는 등 소유 중심의 부동산 정책을 대폭 개편할 움직임을 보이고 있다. 임대사업자나 다주택자의 추가부담이 늘어난다는 것으로 이는 곧 시장 급락을 의미한다.

마지막으로 지난해부터 제기된 과다 공급 문제다. 2015년에 아파트와 단독·연립주택 등을 포함한 전체 주택 인허가 물량이 76만5328가구에 이른다. 1977년 조사를 시작한 이후 최대 규모다. 이를 감안한 내년 입주예정 물량은 아파트 39만 여가구 등 최소한 65만가구를 넘어설 전망이다. 주택종합계획상의 연계획 물량인 40만 가구인데 무려 25만여 가구가 초과 공급되는 것이다. 이게 끝이 아니다. 2018년 재차 아파트 38만 가구 등 총70만 가구 이상 준공돼 그야말로 초과잉공급시대에 도달한다. 최근 2년간 인허가 물량이 145만 가구나 돼 내후년부터는 공급초과현상이 누적, 심각한 시장 침체를 가져올 것이다.

여기에 DSR 등 새로운 대출 가이드기준이 적용되고 디딤돌 대출조건 강화와 중도금 집단 대출 규제 역시 수요이탈을 가속화시켜 내년 하반기 시장 불안이 가중될 것이다.

그렇다고 지난 1992년 일본판 부동산 시장 붕괴나 10년 주기론까지 거론한 극단적인 전망은 설득력이 없다. 부동산 거품이 일부만 존재하고 대출 건전성과 낮은 연체율 등을 감안해야 한다. 최근 주택 매입에서 강력한 수요층인 30대 에코 세대가 탄탄하게 밑받침이 되고 있는 점도 간과해서는 안될 것이다.

다만 저성장 구조 속에서 구매력이 지속적으로 감소하고 북핵 등이 재차 불거져 투자심리 위축과 금융시장 불안이 재연될 경우 누적 피로를 견디지 못할 가능성은 없지 않다.