-“사업 장기 중단, 사업성 낮은 지방 중심으로 확산할 전망”
[헤럴드경제 =한지숙 기자] 지난달말 서울 성동구 옥수동 한남하이츠아파트 총회. 요즘 재건축 시장의 화두인 신탁사 시행 방식에 대한 설명회를 겸한 총회는 주민들의 큰 관심을 모았다. 하지만 신탁사 관계자가 신탁사가 동호수를 추첨한다고 발언하자 한강 조망권을 확보한 동호수의 입주민들이 강하게 반발하는 등 진행은 순탄치 않았다. 조합 설립 전에 추진위원회가 마련한 이 자리는 오히려 주민들에게 조합 시행의 당위성을 각인시킨 채 마무리됐다.
한남하이츠아파트 주택재건축정비사업 조합설립 추진위원회 관계자는 7일 “신탁사 측에서 정비사업 추정분담금 산정에 관한 설명을 꺼렸다”며 “추정분담금 검증이 보통 구청에서 2개월이 걸리고, 지자체 업무가 빨리 진행되지 않는 속성이 있는데, 신탁사가 시행하면 기간이 단축된다는 설명이 와닿지 않았다”고 했다. 이 관계자는 “신탁사 시행은 ‘미지의 길’을 걷는 것과 마찬가지”라고 했다. 추진위는 내년초 조합 설립 절차를 밟을 계획이다.
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| [사진=신탁사 시행 방식의 재건축을 추진 중인 여의도 시범아파트의 투시도] |
신탁사 재건축의 갈 길이 멀다. 서울 지역 아파트들 사이에서 신탁 방식 재건축에 대한 관심은 높아지고 있지만 선뜻 맡기는 데는 나타나지 않고 있다.
신탁업계에 따르면 지난 3월 관련 법 개정으로 신탁사의 재건축 시행 참여의 길이 열린 뒤 국내 11개 신탁사 중 6개사가 재건축 사업 전담팀을 꾸려 사업을 추진 중이다. 신탁사 수주 실적은 대한토지신탁 1곳(인천 계양구 신라아파트), 한국토지신탁 1곳(대전 용운주공 아파트), 코람코자산신탁 2곳(안양 성광호계신라아파트, 인천 동구 송림5구역), 코리아자산신탁 2곳(안양 진흥로얄아파트, 서울 한남동 한성아파트) 등이다. 이 가운데 대전 용운주공(2244가구)을 제외하고 나머지는 500가구 미만의 소규모 단지다. 또 서울 지역은 121가구인 용산구 한남동 한성아파트 1곳에 그친다.
KB부동산신탁, 한국자산신탁을 포함해 6개사들은 서울에서 여의도 공작ㆍ궁전, 압구정 현대ㆍ미성 등에서 주민설명회를 열며 뛰고 있지만, 한국자산신탁이 여의도시범아파트와 지난달 신탁재건축에 대한 업무협약(MOU)를 맺은 것 외에 이렇다 할 성과를 거두지 못했다. 신탁사들이 조합 시행과 비교해 장점으로 내세우는 ‘빠른 사업 속도’, ‘경제성’, ‘투명성’이 주민들에게 설득력을 얻지 못해서다.
우선 과거 재건축 추진의 걸림돌로 지적돼 온 조합의 부정비리가 점차 사라지는 추세다. 국토부가 이달 강남권 재건축 조합 4곳에 대한 현장점검을 시행하는 등 국토부와 지자체의 감시가 촘촘해졌다.
또 재건축 사업 속도 단축 여부는 ‘주민 동의’에 따라 결과가 달라진다. 법 상 신탁사는 토지 소유주의 75% 이상 동의를 받아야한다. 또 토지의 3분의 1 이상과 신탁계약을 맺어야한다. 신탁계약은 추진위가 아닌 주민과 개별 계약이다. 여의도 시범아파트의 경우 신탁사는 전체 1790가구 가운데 최소 1342가구로부터 동의서를 받아야하며, 최소 597가구와 신탁계약을 맺어야한다. 신탁계약 시 주민들이 “왜 나먼저?”라며 눈치보며 주저할 수 있다.
재건축 아파트들이 신탁사 방식에 관심갖는 가장 큰 이유는 초과이익환수제 회피 가능성 때문이다. 신탁사 재건축이 조합 설립 경우 보다 사업을 빨리 진행해 초과이익환수제를 피할 수 있는지 여부가 관건이다. 내년 말까지 관리처분인가 신청을 낸 단지는 2018년 부활하는 초과이익환수제 적용에서 빠지기 때문이다. 현 시점에서 신탁계약을 맺더라도 내년 말까지 관리처분인가 신청 일정을 맞추기는 빠듯하다. 게다가 내년 대선 정국과 맞물려 초과이익환수제는 한차례 더 유예될 가능성이 있다.
경제성 면에서 신탁 시행의 유불리 여부는 단지 규모에 따라 다르다. 500규모 이하 작은 단지는 사업비의 3~4%가 신탁시행 요율이지만, 대단지는 1% 중반대다.
한국자산신탁 관계자는 “신탁 시행이 조합 시행 보다 나은 게 없다고 느낄 수도 있다”며 “서울에서 분양사업성이 좋은 단지 보다는, 추진위 설립 이후 사업이 장기간 중단됐거나 사업성이 낮아 시공사를 찾기 어려운 지방의 소규모 단지들을 중심으로 신탁 시행이 확산할 것”이라고 했다.
jshan@heraldcorp.com
