해외부동산 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 2개월 전 말레이시아 쿠알라룸푸르 복합시설 분양 설명회에 가보니 은퇴자부터 30대 미시족까지 개인 자산가들이 자리를 가득 메우고 있었다. 베트남, 미얀마 등지의 건설부동산 현장을 시찰하는 교육 프로그램에는 신청자가 조기 마감되곤 한다.

기업, 기관뿐 아니라 개인까지 해외부동산으로 눈 돌리는 것은 시중에 돈이 넘쳐나는 유동성 시대의 한 단면이다. 1%대 초저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인 자산가들이 더 높은 이익률을 쫓는 경제행위다.

국내 부동산 시장은 단기 급등한데다 2~3년 뒤 공급과잉 우려 등 투자에 리스크가 따른다. 하지만 베트남, 미얀마 등 신흥국 부동산 시장은 우리나라의 80년대 상황과 비슷해 개발 시대의 초입이라는 게 해외부동산 전문가들의 전언이다. 연 6~7%의 높은 경제성장률, 두터운 청년층 인구, 비교적 높은 금리 등 신흥국 투자 여건은 한국보다 훨씬 낫다.

외환시장도 유리하게 흘러가고 있다. 원화강세 덕에 신흥국 부동산 가격은 더욱 싸 보인다. 현재 말레이시아 링깃의 달러대비 환율은 18년만에 최저를 기록한 지난해 10월 수준까지 내려왔다. 이 나라에선 외국인도 중도금 대출이 가능하다. 환율이 쌀 때 현지 주택을 매입해두면 임대소득과 양도차익을 동시에 노릴 수 있다.

해외부동산 투자를 염두에 둔 자산가들의 가장 큰 관심은 세금이다. 실제 해외부동산 투자 세미나에 참석한 60대 후반으로 보이는 한 남성은 외국에서 자녀 명의로 사둘 경우 국내와 똑같이 증여세를 내야 하는 지를 물었다.

해외부동산 투자가 세금 면에선 여러모로 유리하다. 해외에서 취득한 주택은 국내법 상 주택에 포함되지 않아 국내에서 1가구 1주택 양도세 비과세 자격을 유지할 수 있다. 종합부동산세 과세 대상도 아니다. 다만 양도차익에 대해선 원화를 기준으로 국내 세율에 따라 소득세를 내야 한다. 이 경우라도 현지에서 낸 양도세를 차감해준다. 임대소득도 과세 대상이다. 하지만 실제 임대소득이 얼마나 발생했는지, 공실인지를 한국에선 포착하기 어렵다. 해외부동산 투자 세미나에선 “얼마든지 세금 회피가 가능하다”고 공공연히 안내한다. 저금리ㆍ저성장 시대에 해외 부동산으로 빠져나가는 돈의 흐름은 거스를 수 없는 대세로 여겨진다. 중국인이 제주도 땅뿐 아니라 서울의 강남과 마포의 아파트를 사들이는 흐름과 일맥상통한다. 각국 주택과 오피스 시장 거래에서 국경은 사라졌다. 해외부동산 투자가 늘면서 관련한 탈세액도 동반해 늘어날 것으로 유추해 볼 수 있다.

그런데 국내선 해외부동산 취득 총액, 투자자 규모 등 현황 파악 조차 제대로 이뤄지지 않고 있다. 과세 당국인 국세청은 외환을 관리하는 한국은행에, 한국은행은 국세청에 소관 업무를 떠넘기고 있는 형편이다. 실수로 납세 신고가 늦은 주택거래에 대해서도 가산세를 주민세에까지 최고 40%씩 과중하게 매기는 국내 징수 분위기와 달리 세금 도피처가 된 해외부동산에 대해선 지나치게 관대하거나 안이하게 접근하고 있는 것은 아닌지 의문이 든다.