이 아파트 단지 상가에는 이미 B씨가 미용실을 운영하고 있고, B씨는 만일 A씨가 미용실을 운영한다면 영업금지가처분을 신청하겠다고 한다. 그런데 A씨가 임차하려는 상가의 주인은 자신은 상가번영회에 가입한 사실이 없으므로 상가관리규약의 적용이 없으니 괜찮다고 한다. A씨는 누구의 말을 들어야 할까.
요즘은 골목상권도 경쟁이 치열해서 이런 일은 얼마든지 일어날 수 있다. 일반적으로 상가번영회마다 내부적으로 규약을 정해두고 있는 경우가 많은데, 이러한 규약이 A씨와 같은 임차인에게도 그 효력을 갖는지 문제가 될 수 있다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라, 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. 관리단은 법률 또는 규약에 따라 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 규악 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대해서도 효력이 있고, 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.
판례는 건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수(受)분양자 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당한 것으로 판단했다. 이에 따라 임차인 등이 분양계약 등이 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 보았다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179판결).
그러므로 A씨가 임차하려는 상가의 주인이 상가번영회에 가입하지 않았더라도 상가번영회가 관리단으로서의 성격을 갖고 있다면 A씨에 대해서도 업종제한의 효력이 미친다고 볼 수 있다. 따라서 A씨는 선점한 미용실 주인 B씨의 동의를 얻지 않는다면 이 상가의 임대차계약을 체결함에 있어 신중을 기해야 할 것으로 보인다.
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