얼마 전 A자동차회사의 국내 최대 규모 정비센터와 신차 및 중고차 전시장을 한 공간에 배치한 건물이 서울의 한 보금자리주택지구에 들어설 예정이었다가 결국 무산됐다. 대법원이 주민들이 제기한 ‘건축허가 취소소송’을 받아들여 건축허가를 취소했기 때문이다.
앞서 국토해양부는 ‘보금자리주택건설 등에 관한 특별법’에 따라 해당 사건 지역을 보금자리주택지구로 지정했다가 주차장용지로 변경ㆍ결정하면서 이곳에 도시계획시설인 ‘주차장법에 의한 노외주차장 및 부대시설’을 설치하는 내용으로 지구계획을 변경했다.
이에 C주식회사는 SH공사로부터 해당 지역 일부를 분양받은 후 주차전용건축물을 신축하겠다는 내용의 건축허가 신청을 해당 구청에 했고 건축허가를 받았다. 이 건물은 지하 1층부터 지하 4층까지는 주차장이, 지상 1층에는 자동차영업소와 주차장이, 지상 2ㆍ3층에는 정비공장이 각각 설치될 예정이었다.
건축허가처분은 지구계획에 저촉돼 위법, 재량권 일탈ㆍ남용에 해당
그 후 건축주가 C주식회사에서 A자동차회사로 변경됐고 착공신고 후 건물을 신축 중에 있었다. 그런데 인근 주민들이 건축허가를 반대하며 해당 구청을 상대로 ‘건축허가처분취소청구소송’을 냈고 서울행정법원 제4부는 건축허가처분을 취소한다며 원고승소판결을 내렸다.
재판부는 “이 건물의 총 주차대수는 425대로서 건물의 1일 예상 발생교통량은 1526대에 달해, 건물의 주된 기능이 노외주차장의 이용을 촉진ㆍ편리하게 하는 것보다는 오히려 정비공장과 자동차영업소가 되어 상당한 규모의 신규 주차수요를 유발할 것”이라고 밝혔다.
또한, 재판부는 “따라서 이 건물이 지구계획이 주차장용지에 설치할 수 있도록 허용한 ‘노외주차장의 부대시설’이라고 할 수 없으므로 건축허가 처분은 지구계획에 저촉돼 위법하고 이를 건축허가 하는 것은 재량권의 일탈ㆍ남용에 해당한다”며 원고의 손을 들어줬다.
항소심에 이어 대법원도 상고심에서 원고승소판결한 원심을 최종 확정(2015두39590)했다. 이러한 판결에 대해 부산시 김현철 법률사무소의 김현철 변호사는 “대법원이 이러한 판단을 한 것은 해당 사건의 건축행위가 개발행위허가기준을 충족하지 못한다고 보았기 때문”이라고 말한다.
개발행위허가기준
일반적으로 공익적 차원의 합리적인 토지이용을 위해 도시계획사업에 의한 경우를 제외한 토지개발행위를 하기 위해서는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 개발행위허가의 기준에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다.
김현철 변호사는 “이를 ‘개발행위허가’라고 하는데, 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지로 허가를 받아야 한다”면서, “다만 법에서 정하는 긴급하거나 경미한 사항을 변경하는 경우에는 허가를 받지 않아도 된다”고 설명한다.
허가를 받아야 하는 경우로는 ‘건축물의 건축 또는 공작물의 설치’, ‘토지의 형질 변경(경작용 토지의 형질변경은 제외)’, ‘토석의 채취’, ‘토지 분할(건축물이 있는 대지는 제외)’, ‘녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위’가 있다.
김현철 변호사는 “개발행위허가기준으로는 개발행위허가의 신청내용이 용도지역별 특성을 고려하여 개발행위의 규모에 적합하고, 도시관리계획의 내용에 어긋나지 않으며, 도시계획사업의 시행에 지장이 없고, 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변 환경이나 경관과 조화를 이루며, 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절한 경우에 허가한다”고 강조했다.
부당한 건축불허가 처분 받은 경우 행정쟁송 통해 이의신청 가능
통상 ‘건축허가처분취소소송’은 처분의 취소를 구할 수 있는 법률상 이익이 있는 사람만이 제기를 할 수 있고, 취소소송이 제기되면 법원은 절차의 속행이나 처분으로 인해 막대한 손해를 입을 것에 대비하여 집행정지를 할 수 있다.
이에 김현철 변호사는 “다만, 처분의 효력정지는 집행이나 절차를 정지하는 것으로 보고 있는데 이 집행정지는 공공복리에 중요한 영향을 미칠 수 있는 가능성이 있다면 허용되지 않는다”면서, “위법한 행정처분의 취소를 구하는 소송의 경우 행정청의 위법한 처분에 의하여 발생한 위법상태를 배제하여 원상으로 회복시키고 그 처분으로 침해되거나 방해받은 권리와 이익을 보호하고 구제하고자 하는 소송이기 때문에 그 위법한 처분을 취소하더라도 원상회복이 불가능한 경우에는 그 취소를 구할 이익이 없다”고 설명한다.
즉 건축허가처분으로 이미 건축공사를 완료하였다면 그 건축허가처분의 취소를 구할 이익이 없고, 건축허가처분취소소송을 제기하기 전에 건축공사가 완료된 경우와 소송을 제기한 후 사실심 변론종결일 전에 건축공사가 완료된 경우에도 동일하다.
김현철 변호사는 “반면 행정청의 부당한 건축불허가 처분을 받은 경우 행정심판과 행정소송 등의 행정쟁송을 통해서 이의신청이 가능하다”면서, “이와 같은 행정소송에서 전문법률지식 없이는 소송의 결과와 시간적으로 효율적이지 못하므로 법률전문가의 도움을 받는 것이 현명하다”고 조언했다.
한편, 울산지방법원, 부산고등법원, 부산지방법원 등에서 10여 년간 판사를 역임한바 있는 김현철 변호사는 현재 부산광역시 고문변호사, 부산지방경찰청 심의위원, 부산지방국세청 조세범칙조사 심의위원, KNN방송국 시청자 위원, 부산일보 독자위원을 맡고 있고, 부산시민들의 행정소송을 비롯하여 민사 및 형사소송에서 최적의 법률서비스를 제공해주고 있다.
<도움말: 김현철법률사무소 김현철변호사>
