현 정부는 2013년 4ㆍ1부동산종합대책을 시작으로, 지금까지 10차례 이상 크고작은 대책을 내놨다. 주택산업연구원(주산연)이 7월말 내놓은 ‘정부정책과 주택사업 리스크 요인’이란 제목의 보고서는 전체 정책 가운데 지난해부터 올해 나온 8가지 대책을 분석했다.
이 보고서에서는 정부의 부동산 정책의 특징을 ▷연초에 임대시장 관련 정책 발표 ▷수요정책보다는 공급정책에 치중 ▷임대시장 활성화, 공급규제 완화, 서민주거비부담 완화를 위한 정책수단 많이 활용 등 세 가지로 정리했다.
전문가들은 “현 정부의 부동산정책 방향은 시장활성화와 주거안정이란 두 축으로 나뉘며 공급정책에 무게중심을 뒀다”고 분석한다.
먼저 시장 활성화 목표와 관련해서는 각종 규제가 완화된 재건축과 재개발 등 재정비사업장이 이끌었다는 평가다. 직접적인 배경에는 재건축 연한 단축 등 재건축 규제 완화 방안이 대거 담겼던 지난해 9ㆍ1대책이 있다. 연말에는 ‘부동산 3법’이 국회를 통과되며 재건축 초과이익 환수제 적용 시점이 2017년까지 3년 미뤄진 것 등도 힘을 실어줬다.
동시에 DTI와 LTV 등 금융규제를 완화(작년 7월ㆍ경제정책방향 발표)한 것을 비롯해 대규모 택지공급을 억제(작년 9ㆍ1대책)하고 민간택지 내 분양가 상한제를 탄력 적용(올 4월ㆍ새 주택법 시행)하기로 한 것도 간접적인 자극이 됐다는 분석이다.
주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “정부 주도의 대규모 주택공급이 유효한 시절이 아니기에 재건축ㆍ재개발의 정비사업 규제를 대폭 풀어낸 건 주택공급의 질적 개선을 시도했다는 점에서 의미가 있다”고 평가했다.
이와 더불어 청약제도까지 ‘무장해제’ 수준으로 개편(올 2월 시행)하면서 신규 분양시장 활황세도 이끌었다. 이런 정책적 시도의 결실은 올해 주택시장에 즉각 나타났다. 2006년 주택시장 활황기에 필적하는 거래가 이뤄지고, 분양물량도 크게 늘어난 것이다.
부동산써브 조은상 책임연구원은 “청약제도 개편, 공공택지 지정 중단 등 공급측면의 정책들이 주택시장 활성화에는 분명한 기여를 했다”고 말했다.
다만 ‘주거안정’에 대한 평가는 다소 부정적이다. 정부는 그동안 대출 지원 확대, 임대주택리츠 활성화 등 안정화 방안들을 꾸준히 제시해왔다. 그럼에도 불구하고, 전세 매물이 귀해지고 가격은 치솟는 걸 막진 못했다는 지적이다.
KB국민은행 명동스타PB센터 박합수 팀장은 “첫 부동산 대책이었던 2013년 4ㆍ1대책에서 행복주택을 발표한 뒤로 매 정책마다 주거안정에 관한 내용은 한 꼭지씩 담겨있었지만 현재로서는 실효성이 적었다고 볼 수 밖에 없다”고 했다.
주산연의 보고서에서는 “시장에서는 올 4월 정부가 발표한 ‘서민 주거비부담 완화방안’을 가장 효과적인 대책으로 평가하는 것으로 조사됐다”며 “매매시장만 정상화하겠다는 정책 보다는 매매ㆍ전세ㆍ월세시장이 조화롭게 작동하는 공급과 수요의 복합정책을 추진할 필요가 있다”고 적고 있다.
NH투자증권 김규정 부동산연구위원은 “뉴스테이, 행복주택, 임대주택 리츠 등 새로운 형태의 임대주택을 제시한 것 자체는 유의미하지만 결국은 실현의 문제”라며 “수요 측면의 정책들을 꾸준히 가다듬어야 한다”고 강조했다.
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