임대주택 추가 공급 계획 불구
“시장 효과 미미” 평가 지배적

높은 ‘전월세 전환율’ 낮춰야
서울 5.8%로 예금금리 2배넘어


“임대시장이 월세 중심으로의 재편은 거스를 수 없는 흐름이다. 전세입자가 월세로 옮길 때 생기는 주거비 부담을 덜어주는 게 이번 정책의 가장 중요한 목표다.”(김재정 국토교통부 주택정책관)

정부가 임대시장의 흐름이 월세 위주로 재편될 것이란 판단아래 본격적인 ‘월세 대책’을 내놓았다. 전세시장 축소는 시장구조 변화에 따른 것인 만큼 맞서기보다 이를 수용할 수 밖에 없다는 판단이다. 

정부는 30일 치솟는 전세값을 잡기위해 단기 임대주택 공급을 확대하는 등의 전월세 대책을 내놨다. 사진은 판교 임대아파트 전경. 이상섭기자/babtong@heraldcorp.com

정부가 이같은 인식을 담은 ‘서민 주거비 부담 완화 방안’을 30일 발표했다. 임대주택 추가 공급 계획을 담았으나 시장 효과는 미미하다는 평가가 지배적이다. 전세 대책보다 저소득층의 월세 지원 대책이 핵심이다. 저금리와 낮은 집값 등 거시경제 여건 변화로 임대시장이 월세로 빠르게 재편되면서 저소득층의 월세 전환 부담이 급증하고 있어 이를 줄여주겠다는 것이다.

임현묵 신한은행 부동산전략팀장은 “이번 대책이 ‘전세난 완화 대책’보다는 ‘주거복지 정책’에 가깝다”고 평가했다.

임대 시장에 당장 효과를 기대할 만한 대책은 올해 매입ㆍ전세임대 3000가구를 추가로 공급하고, 내년엔 1만가구 더 늘리겠다는 계획 정도다. 이렇게 되면 올해 4만3000가구, 내년엔 5만가구의 매입ㆍ전세 임대가 전월세 불안지역에 집중 공급돼 임대주택 부족현상이 어느 정도 해소될 것으로 기대된다. 김재정 국토부 주택정책관은 “저소득층 전월세 가격이 많이 오른 서울 구로, 영등포 등 구도심 지역과 경기 남부 지역 등이 주요 대상이 될 것”이라고 말했다.

민간 기업을 지원해 장기임대주택이나, 준공공임대 공급을 늘리고 공공임대리츠를 1만가구 수준으로 확대하는 등 다양한 임대주택 확대 계획도 내놓았으나 시장효과는 중장기 차원일 수 밖에 없다. 당장 가중되는 전세난을 해소하기엔 역부족이라는 지적이 나온 것도 이같은 이유 때문이다.

정부는 전세난 해소 방안보다 저소득층 월세가구 주거비 부담을 줄이기 위한 정책에 더 고심한 모습을 보인다. 정부의 첫 월세 대출 정책이 나온 배경이다. 정부는 LH(한국토지주택공사) 전세 임대시 월세 가구 부담을 줄여주고, 보증부 월세에 대한 기금 대출시 금리인하 혜택을 주기로 했다. 특히 내년 한시적으로 사회 취약계층 7000여명(500억원 예산확보)에게 2% 이내 저리로 월세대출을 직접 해주는 대책도 눈길을 끄는 부분이다.

부동산 전문가들은 정부의 이번 대책은 월세 중심의 임대시장 재편에 대응하기 위해 불가피한 선택이었다고 평가하고 있다. 이재국 서일대 교수는 “집주인 입장에서 집값이 오르지 않으면 전세를 계속 놓을 이유가 없다”며 “전세는 앞으로 계속 축소될 수 밖에 없는 만큼 월세 중심의 임대시장 재편에 대비하는 이번 대책은 적절한 것”이라고 진단했다.

다만, 월세시장이 저소득층에게만 한정된 것으로 보는 시각은 문제라는 지적이 있다. 김혜현 렌트라이프 대표는 “정부가 월세 대책을 저소득층에 한정해 내놓은 것이 아쉽다. 전세가 월세로 빠르게 전환되는 상황에서 소득수준이 낮은 사람뿐 아니라 많은 중산층도 월세 때문에 힘들어 한다”며 “월세 전환을 고려하는 중산층에도 부담을 줄여줄 수 있는 방안이 나와야 한다”고 말했다.

당장 부담스러운 ‘전월세 전환율’을 낮추기 위한 고민이 필요하다는 조언도 나오고 있다. 저금리 상황에서 집주인은 전세금을 빼주고 월세로 계약을 돌리는 게 훨씬 이익이다. 그러나 세입자 입장은 반대다. 매달 월세를 내는 것보다는 원금보장이 되는 전세를 선호할 수 밖에 없기 때문이다.

전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 ‘전월세 전환율’이 너무 높아 세입자는 전세만 찾을 수 밖에 없다는 것이다. 한국감정원에 따르면 서울지역 아파트 전월세 전환율은 5.8% 수준으로 은행 정기예금 이자율(평균 2.4%)보다 배나 높다. 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 “세입자 입장에서 차라리 은행에서 돈을 빌려 전세금을 내는게 월세로 전환하는 것보다 유리한 상황”이라며 “전월세 전환율을 낮추는 방법을 찾아 사람들이 전세와 월세가 별차이가 없다고 인식할 수 있도록 할 필요가 있다”고 언급했다.

박일한ㆍ박병국 기자/jumpcut@heraldcorp.com