막대한 개발비에 비해 수익은 커녕 2조원에 달하는 적자가 발생할 수 있다는 것이다.
2일 한 투자컨설팅 업체에 따르면 상업 목적으로 한전부지를 개발할 경우 10년간 10조원 이상의 자금이 필요하지만, 최소 2조원 가량의 적자가 발생할 것이라는 분석이 제기됐다.
한전 부지의 입찰 하한가는 3조3346억원에 달한다.
여기에 부지 매입자는 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로의 종상향에 따른 기부채납으로 땅값의 40% 안팎을 추가로 부담해야 한다. 매각 하한가를 기준 1조3400억원에 달하는 금액이다.
또 3조원 가량의 건축비와 금융비용, 세금 등 각종 부대비용 2조원을 추가할 경우 매입자가 부담해야할 사업비는 최소 9조6000억원 가량으로 업체는 추산했다.
여기에 입찰 단계에서 토지 매각 가격이 더 올라갈 가능성이 커 총 개발비용은 10조원을 훌쩍 넘을 것으로 예상된다.
하지만 한전부지에 업무 및 상업시설, 컨벤션시설, 관광숙박시설 등이 들어설 경우 이를 통한 분양 수입은 8조원이 채 못되는 것으로 예상됐다.
3.3㎡당 평균 시세를 현재 35∼45% 이상 오른 금액으로 환산해도 거둬들일 수 있는 분양 수입은 7조8000억원이라는 것이다.
이에 따라 한전부지를 상업 목적으로 개발할 경우 10조원 가까운 자금이 장기간 수익을 내지 못하는 ‘장기 무수익 자산’으로 묶일 뿐만 아니라 완공 후 임대료 수익을 내거나 직접 시설을 운영하더라도 투자비 회수는 사실상 불가능하다는 것이 이 업체의 결론이다.
재계 관계자는 “한전부지 인수자가 승자의 저주에 시달릴 가능성도 있다”면서 “입찰 전 주주를 비롯한 이해 관계자들 설득이 선행돼야 한다”고 말했다.
한편 삼성그룹은 한전부지와 관련해 아직까지 입찰 참여 여부를 비롯해 청사진 등을 내놓지 않은 상태다.
반면 현대차는 2020년까지 현대차 계열사들이 입주할 수 있는 글로벌 비즈니스센터를 건설하는 것은 물론, 이를 통해 호텔, 컨벤션센터, 자동차 테마파크, 문화 클러스터 등을 포함한 서울시의 상징적 랜드마크로 조성할 계획이라며 전사적인 노력을 기울이고 있다.
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