[헤럴드경제=박병국 기자] #1.송파구 신천동 파크리오 121㎡형에 살고 있는 A(60대) 씨 부부는 최근 투자 문제로 인근 공인중개업소를 찾았다. 현재 12억 상당의 현재 아파트를 팔고, 위례 쪽에 전용 84㎡(7~7억5000만원) 형 집으로 이사를 할 생각에서다. A 씨는 완화된 주택대출규제(LTVㆍDTI)를 통해 이사할 집을 담보로 최고 한도 4억9000만원~5억2500만원 정도의 대출을 받고 집을 줄여 얻은 돈을 합친 뒤 상가 투자를 할 계획이다.

#2.기존에 2억1000만원의 주택담보대출이 있는 직장인 B(40대) 씨는 60%에서 70%까지 늘어난 대출로 추가로 3500만원을 대출 받았다. B 씨는 대출금의 일부를 생활자금으로, 일부는 요즘 분위기가 좋다던 주식 시장에 투자할 생각이다.

정부가 ‘주택시장 정상화를 통한 내수진작’을 목표로 주택담보대출인정비율(LTV) 총부채상환비율(DTI) 등 대출한도를 풀었지만 정부의 생각대로 은행에서 풀린 자금이 주택 매입에 쓰이고 있는 지에 대한 의문이 들고 있다. 

주택담보대출은 늘고있지만 대출받은 자금들이 주택시장보다는 상가등 다른 쪽으로 흘러들어가고있는 것으로 나타나고있다.

추가로 대출을 받아 주식 등에 투자하거나, 주택이 아닌 수익형 부동산을 찾는 사람들이 많기 때문이다.

주택담보대출 자체는 올해 들어 증가세를 보이고 있다. 특히 대출완화가 시작된 8월 1일부터는 그증가 폭이 커졌다.

국민은행의 주택담보대출 잔액은 지난 1월 78조6073억원에서 꾸준히 증가하다 8월 22일 현재 82조8629억원을 기록하고 있다. 특히 주택담보 대출이 시작된 8월의 경우 전월보다 6993억원이 늘어나 4089억원이 늘어난 7월(82조1636)억원보다 그 증가폭을 키웠다. 신한은행의 경우도 꾸준히 증가하고 있으며, 22일 현재 잔액은 50조6196억원으로 직전월(50조2907억원) 보다 3289억원이 늘었고 7월에 비해 증가폭은 커졌다.

하지만 은행권의 말을 종합해 볼때 신규 주택 구입에 쓰여 침체된 주택 시장을 살려낼 수 있을 지는 의문인 상황이다. 국민은행 관계자는 “매입할 집을 담보로 대출을 하는 신규 문의보다 생활비 등을 위해 돈을 빌리는 주택담보대출 추가 대출 건수가 훨씬 많다”고 말했다.

익명을 요구한 한 은행관계자 역시 ”기존에 주택담보대출이 있는 사람들이 규제완화로 추가로 대출을 받을 수 있느냐는 전화이거나, 혹은 제2금융권에서 금리가 싼 주택담보대출로 갈아타기 위한 대환대출 문의가 많다”고 말했다.

주택담보대출은 크게 기존에 담보대출이 있는 상황에서 추가로 대출을 받거나, 혹은 앞으로 매입할 집을 담보로 대출을 하는 두가지로 나뉜다.

앞으로 매입 할 집을 담보로 대출을 받을 경우 은행이 담보로 잡기 때문에, 다른 용도로 쓰기는 쉽지는 않지만 기존에 담보가 있을 경우 용처를 확인하기는 불가능하기 때문이다.

실제로 주택담보대출을 통해 자금을 마련한 투자자들은 아파트가 아닌 새로운 투자처로 몰리고 있다.

상가 등 수익형 부동산이 대표적인 예다.

정란 ㈜리더스부동산 대표는 “적절한 투자처를 찾지 못한 자금들이 현재 상가등 수익형 부동산으로 몰리고 있다”면서, “LTV, DTI 규제완화로 대출여력이 증가하자 수익형 부동산에 필요한 자금의 일부를 주택담보 대출을 활용해서 마련하고 있다”고 말했다.

기존에 주택담보대출이 있는 경우, 늘어난 LTV 한도로 추가대출을 받기도 한다. 특히 이들 중 일부는 돈을 추가로 대출 받아 주식 투자에 쓰기도 한다.

이준일 평생자산관리 대표는 “기존에도 주택담보대출을 통해 1000만원~2000만원 정도 주식에 투자하는 사람들의 문의가 있어 왔다”면서, “주택담보대출 한도가 늘어나면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 사람들이 상대적으로 기대수익률이 큰 주식투자로 눈길을 돌리는 사례가 있다”고 말했다. 그는 또 “주식담보대출 보다, 주택담보대출의 이자가 더 싼 것도 한 요인이 될 수 있다”고 덧붙였다. 송동헌 동부증권 수석연구원 역시 “주택담보 대출 자금이 주식시장으로 흘러들어왔을 가능성이 있다“고 말했다.

주택시장 활성화를 위한 나온 LTV, DTI 완화가 다른 용도로 쓰이고 있는 상황이 문제가 될 수 있다는 지적도 있다.

송인호 KDI 수석연구원은 “주택 구매 자금 등 필요에 의한 자금이 아니라 투자 등에 쓰인다면 거시 경제 변동성만 키워 과대한 가계 부채 증가를 가져 올 수 있다”면서, “부채가 임계치를 넘어서면, 소비가 진작되기 보다 원리금에 대한 압박 때문에 소비가 오히려 위축 될 수 있다”고 말했다..

다만 권주안 주택산업연구원 금융결제연구실장은 “LTV, DTI 완화가 주택수요 진작에만 목적이 있는 것은 아니다”라면서, “대출을 통해 소비가 선순환되는 것 자체가 의미가 있다”고 말했다.

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