미친 전세에 대거 매매전환 분양 호조세
착한 분양가 · 높은 청약률…완판 1등공신
서울, 고소득 단지 청약률 견인
전국적으로 아파트 분양이 봇물을 이루고 있다. 봄철 부동산 거래성수기를 맞아 주택경기가 회복세를 보이는데다 오는 6월 지방선거와 월드컵분위기 이전에 조기 분양하는 것이 유리하다고 판단, 주택건설업체들이 앞다퉈 공급을 서둘고 있기 때문이다. 부산 등 지방권을 중심으로 최고 150대 1을 넘는 청약경쟁이 유발되고 있는데다 조기에 완판되는 단지가 속출하고 있는 것도 분양시장을 풍성하게 만드는 요인이다. 하지만 향후 분양시장에 대한 전망은 그리 밝지않다. 일부 수도권 가수요자들이 지방 시장에 대거 참여하는 원정투기 등 과열양상을 보이고 있는데다 공급과잉여파로 지역에 따라 급격히 위축될 공산이 크다.
4~5월중 공급물량만도 5만여가구를 상회하고 임대소득과세로 기존 재고주택시장이 주춤하는 것 역시 향후 시장을 불안케하는 요인이다. 시장에 휩쓸리기보다는 실수요자중심으로 착한분양가, 인구흡입력, 입지분석을 통한 선별청약에 유의해야할 시점이다.
▶ 분양 봇물, 6월이전 호기, 5만여 가구 밀어내식 공급=아파트 분양시장이 달아오르고 있다. 월별 1만가구수준을 밑돌던 아파트 분양이 지난달에 이어 이달 공급물량이 1만3000가구에 달할 정도 늘었다. 5월에는 공급예정물량이 3만5000여가구로 지난 2002년 이후 최대규모에 달할 것으로 추정된다. 20여개의 주택건설업체들이 금융결제원의 아파트 청약전산망 일정을 잡는데 혼선을 빚을 정도다.
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| 주택시장 회복세를 타고 분양물량이 급증하면서 청약률이 상승, 완판 아파트가 속출하고 있다. 하지만 향후 공급과잉및 기존 주택시장 회복지연 여파 등으로 분양시장이 녹록치않는 상황이다. 사진은 최근 분양 완료한 동탄2신도시 ‘반도유보라 아이비파크3.0’ 견본주택. |
서울에서는 고덕, 용산, 동작, 서대문 등지의 재개발,재건축 단지에서 물량이 공급되고 있다. 강남 세곡지구 등에서도 민간분양아파트 분양이 추진되고 있다. 수도권에서는 택지지구에서 공급이 집중적으로 이뤄지고 있다. 광명역세권지구를 비롯해 하남 미사지구, 위례 신도시, 평택 소사벌지구,안양 덕천지구, 김포 풍무지구, 동탄2신도시 등에서 대형업체 중심으로 아파트 분양이 러시를 이룰 전망이다.
지방에서는 부산을 비롯해 대구, 울산, 광주 등 광역대도시와 세종시, 혁신도시권 중심으로 아파트 분양이 러시를 이룬다. 창원, 당진, 전주, 충주 등지에서도 신규물량이 공급된다. 아파트 분양이 봇물처럼 터져나오는 것은 그동안 시장침체로 미뤄왔던 물량이 주택시장 회복세를 타고 대거 분양이 이뤄지고 있기 때문이다.
또 6월에 접어들면 지방선거와 월드컵 분위기로 접어드는데다 7~8월 장마, 휴가 분위기로 이어져 집중 공급시기를 5월로 잡고 있는데 따른 것이다. 공기업 지방이전이 가속화되면서 혁신도시 등의 공급이 늘고 있는 것도 같은 맥락이다. 이외에 기업들의 입주러시와 산업단지 개발 호재로 인구 유입 늘고 있는 것도 아파트 분양이 활기를 띠고 있는 요인으로 분석된다.
▶ 전세수요 매매전환, 청약관심 높아져 완판 단지 속출=부산을 비롯해 대구, 세종시 등 지방권 아파트 청약경쟁이 치열하다. 지난 17일 부산 금정구 구서동에 분양한 구서 SK 뷰아파트는 최고 153대1의 경쟁률로 1순위에서 청약이 모두 마감되는 이상과열현상을 빚었다. 대구의 청약열기도 뜨겁다. 최근 분양된 삼정그린코아 아파트는 최고 107대 1의 치열한 청약경쟁이 유발됐으며 지난달 말 분양한 침산화성파크드림에도 3만명 넘는 청약자가 몰렸다. 정부청사와 공기업 이전 호재로 인기를 끌고 있는 혁신도시와 기업도시, 세종시 등도 뜨겁다.
지난해 말 세종시에서 중흥건설∙모아건설 등이 공급한 아파트도 모두 순위 내에서 청약을 마쳤으며 최근 전남 나주혁신도시에서 분양된 ‘중흥S-클래스 센트럴’도 6.9 대 1로 1순위에서 마감 되는 등 청약이 호조를 보이고 있다. 지방권 시장은 전세가격이 치솟으면서 매매수요전환이 크게 늘고 있는데다 교체수요, 수도권 원정수요등이 겹치면서 신규 아파트 청약으로 이어지고 있는 것으로 풀이된다.
이에 비해 서울과 수도권은 다소 저조한 양상이나 일부 입지가 양호한 재건축 아파트와 낮은 분양가 단지를 중심으로 높은 청약률을 보이는 추세다. 최근 서울 강남에서 분양한 ‘역삼자이’ ‘아크로힐스 논현’은 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 넘는 고가의 아파트였으나 순위권에서 마감될 정도로 인기를 끌었다. 또 이달 공급된 고덕 래미안 힐스테이트 역시 순위권에서 모두 분양되는 등 호조세를 보였다.
수도권에서는 동탄2신도시 ‘반도유보라 아이비파크3.0’이 평균 2.5대1로 순위 내 마감, 6일 만에 분양 완판을 거뒀으며 지난달에 분양한 ‘동탄2신도시 경남아너스빌’도 계약률 100%로 ‘완판’에 성공했다. 동탄2신도시에서 가장 최근에 분양한 A26블록 ‘동탄2신도시 신안인스빌리베라2차’도 모든 주택형이 1순위에서 청약을 마감했다.
전용면적 84㎡ 규모의 판상형 아파트가 인기를 주도하는 추세다.
▶ 착한 분양가, 고소득층 선호입지, 높은 청약률, 완판 요인=1분기 공급된 아파트 가운데 최고 청약 경쟁률을 기록한 43개 주택형 중 24개 주택형이 전용면적 84㎡ 규모이다. 동탄2신도시를 비롯해 대구 등지에서 높은 청약률속에 완판된 단지가 대부분 여기에 해당한다.
중소형 아파트가 여전히 인기를 끌고 있는 것이다. 전용면적 85㎡ 이하 평형은 취득세 감면 및 디딤돌 대출 혜택을 받을 수 있고 서비스 면적과 평면 진화로 중대형 평형 못지 않은 공간 활용성을 지닌 점이 인기요인이다. 3~4인 가족이 생활하기 적합하며, 매매 시 환금성도 높아 수요자 선호도가 높다는 것도 청약률을 끌어올리는 요인이 되고 있다.
주변시세보다 낮은 이른바 착한 분양가 아파트의 선호도도 높다. 실제로 동탄1신도시의 3.3㎡당 매매가는 부동산 경기 회복에 힘입어 1,100~1,300만원대에 달하고 있다. 반면 동탄2신도시에서 올해 분양한 아파트는 3.3㎡당 900만~1,100만원 수준으로 동탄1신도시 아파트보다 3.3㎡당 가격이 200만원 가까이 저렴, 수요층을 자극한 것으로 분석된다.
헌집보다 싼 새집이 매력으로 작용한 것이다. 대구 침산동 화성 파크드림단지의 경우도 84㎡형 분양가격이 2억8500만원대로 주변 아파트 시세 3억원을 밑돌아 흥행에 성공한 것으로 판단된다.
서울은 부유층이 선호하는 강남권 및 인근지역 재건축 아파트위주로 호조를 보이고 있다. 입지성이 양호한데 기인 것이다. 강남구 개나리 6차 단지를 재건축한 GS자이의 경우 중대형만으로 구성되고 3.3㎡당 3150만원대의 고가 아파트임에도 평균 1.8대 1로 청약이 마감된 것은 바로 부자들의 선호하는 강남 입지성 때문으로 분석된다.
이외에도 지방에서 청약이 호조를 보인 단지는 공급물량이 적은 반면 수요는 크게 늘어 수급불일치가 생겨난 인구유입지역과 전세가가 급등, 임차 수요층이 대거 움직인 여파로 분석된다.
▶ 청약열기 당분간 유지, 이후 불투명, 실수요자 위주 선별투자해야= 기존 주택시장과 신규분양시장은 밀접한 연관성을 지니고 있다. 기존 주택시장이 회복되면 후행적으로 신규시장이 움직인다. 최근의 분양열기도 바로 지난해말부터 본격 회복국면에 접어든 기존시장에 기인한 것이다.
하지만 기존시장은 2.26 임대소득 과세방침 발표영향과 봄 거래성수기가 지나면서 급속히 가라앉는 상황이다. 따라서 신규시장의 열기 역시 향후 불투명하다. 지방 시장은 수도권에 비해 수요층이 두텁지않다. 쉽게 달아오르고 곧 가라앉는 것도 이 때문이다.
더구나 최근 2~3년 동안 지속적으로 신규아파트가 공급된데다 입주시점이 도래, 공급과잉여파가 나타날수도 있다. 수도권에서 원정투자수요가 이동하고 있는 점도 감안해야한다. 분양권 프리미엄 등을 고려해 원정에 나섰던 수요층이 대거 이탈시 시장은 급속히 미분양장세로 돌아설 공산마져 없지않다. 철저하게 실수요자 중심으로 접근해야하는 이유가 여기에 있다.
서울과 수도권의 경우도 마찬가지다. 고가 아파트수요가 주축이된 강남권 재건축 단지의 청약열기를 기준으로 아파트 투자에 나섰다가 낭패를 볼수 있다. 하지만 주택수요 증가와 땅값, 건축비용의 지속상승에 따른 분양가 인상 움직임을 감안할 경우 유망지역 투자는 여전히 유효하다. 예컨대 강남권 재건축 단지와 위례신도시, 세곡지구, 용산 등 서울 호재지역과 하남 미사, 동탄2신도시 등의 수도권 투자는 견조한 청약 및 계약률을 이어갈 것으로 예상된다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
