여의도 공실률 최고 9% 넘어
기업들 경기침체에 오피스 축소
은행 등 구조조정 본격화도 영향
강남권도 작년 대형 임차인 이탈 심화

시장 볼륨자체도 적어 외인투자 외면
빌딩시장 회복에 시간걸릴듯

오피스 빌딩이 넘쳐난다. 프리미엄급 대형 빌딩내 빈사무실이 지천이다. 마천루권역인 서울 여의도의 공실률이 최고 9%대를 넘어서면서 유령 사무실 지역으로 전락하고 있다. 대구와 광주 등 광역시 역시 빈사무실이 증가, 공실률이 최고 13%에 이를 정도다. 오피스 빌딩 시장이 지난해에 이어 전반적으로 장기 침체의 늪에서 헤어나오지 못하고 있다. 경기회복 등의 호재보다 공급과잉, 구조조정 여파가 더욱 강하게 몰아치기 때문으로 분석된다. 특히 일부 호황 업종의 알찬기업 중심으로 불었던 빌딩투자바람이 잠잠해지면서 매수세가 급격히 위축되고 있다. 향후 시장전망도 당분간 어두울 것으로 예상된다. 부동산 펀드나 리츠 등의 투자가 극히 부진해지고 있는 것도 같은 맥락이다. 여기에 외국 자금의 투자도 기대하기 힘들다. 시장 볼륨 자체가 적어 외면당하고 있는데다 투자 정보 및 정확한 통계마져 부실하다. 미국의 양적완화 축소 및 중국경제 침체, 이자율 상승압력 등의 영향을 감안하면 향후 오피스 매매가격은 보합 내지는 하락할 가능성이 높은 것으로 전망된다. 

◆ 서울 빈사무실 급증 추세, 지역별 공실률 큰 격차=오피스빌딩 거래전문업체인 젠스타에 따르면 1분기중 서울의 평균 공실률은 7%대를 웃도는 것으로 파악됐다. 이는 지난해 4.9%대의 공실률에 비해 크게 상승한 것이다. 

또 다른 시장전문업체에 따르면 서울 공실률이 8.3%대에 달해 최근 4년 만에 2배로 늘어난 것으로 나타나 서울의 빌딩임대수익률이 급격히 나빠지고 있는 것으로 분석됐다. 더구나 서울의 사무직군 수가 전년에 비해 4.5%대로 늘어 과거 평균치의 2배 수준에 달했음에도 이처럼 공실률이 증가, 향후 시장전망을 어둡게 하고 있다. 

침체요인은 경기 회복이 지연되면서 기업들의 오피스 수요가 위축되고 있는데다 공급과잉 여파까지 겹친 것으로 분석된다. 올 1분기 공급규모만도 오피스 5곳(17만5206㎡)에 달한다. 또 은행 등 기업 구조조정이 본격화되면서 사무실 줄이기에 나선 것도 영향을 미치고 있는 것으로 풀이된다. 

지역별 공실률 편차 역시 커지고 있다. 강남권은 지난해 대형 임차인 이탈이 심화되면서 공실률이 6.6%대로 높아졌다. 최근 다소 진정되는 모습이나 수요이탈에 따른 후유증이 심각하다. 여의도권도 지난해에 이어 공실률이 크게 증가, 9.3%로 상승하는 추세다. 

신규 공실에 대한 부담이 가중되면서 임차인 유치를 위한 렌트 프리가 확산되는 양상이다. 도심권 역시 지속적으로 상승, 6.9%대를 웃돌고 있다. 이는 전년 동월에 비해 1.4%포인트가 증가한 것이다. 종로 등 도심권에서는 을지로, 남대문권역에서 상승한 반면 광화문 신문로권과 종로권은 안정적인 상황이다. 강남에서는 테헤란로와 강남대로 등에서 하락한 반면 기타권역에서 소폭상승하는 추세다. 새로운 빌딩군을 이루고 있는 상암동과 잠실 송파권에서도 공실률이 다소 상승추세이나 평균 5.4%의 공실률로 비교적 임대가 원활한 편이다.

:서울의 평균 공실률이 7%대로 급격히 높아지면서 빈사무실이 급증하는 추세이다. 업무용 빌딩시장은 경기회복 지연과 기업 구조조정, 과잉공급여파 등으로 침체국면이 이어질 것으로 예상된다. [헤럴드경제DB]

월임대료추이를 보면 서울 전체 환산임대료는 3.3㎡당 10만6688원으로 지난해 동월에 비해 2.5%정도 소폭 상승했다. 여의도권으로 평당 9만6640원에 달해 여전히 비싼 권역이다. 전년 동월대비 6.3%가 올랐다. 

공실률이 높은데다 월임대료는 상승하는 기현상을 보이고 있는데 이는 대형빌딩을 중심으로 임대료를 내리는 것보다 면제해주는 경우가 많기 때문으로 풀이된다. 강남권은 3.3㎡당 11만1261원으로 비교적 안정적인 추세다.

빌딩 규모별로는 프리미엄급에서는 약세이나 중규모 빌딩 등은 각각 상승하는 경향을 보이고 있다. 여의도권 등에서 신규준공이 잇달아 공급이 늘고 있는 점을 감안하면 실질 임대료는 이보다 9~15%정도 낮게 형성되어 있다. 임차인 유지 및 유치를 위한 공격적인 임대 마케팅이 벌어지고 있음이 이를 입증해준다. 


◆분당, 6대광역시 등락 엇갈려, 인천 공실률 가장 낮아=분당을 비롯해 5대 광역시(인천 제외)의 공실률은 평균 7.76%수준으로 서울에 비해 높다. 빈사무실이 서울보다 더 많다는 의미다. 광주 13.1%, 대전 12.7%, 대구 10.2%, 부산 9.1%, 분당 7.5%, 울산 7.1%순으로 비교적 공실이 많은 것으로 파악되고 있다. 

반면 인천은 4.6%대로 사무실 구득난이 생겨날 정도로 공실이 적은 편이다. 분당신도시는 서울 전입수요가 생겨나면서 휴맥스빌리지,금하,서현현대프라자,분당서현빌딩 등의 공실률이 낮아지는 등 전반적으로 하향추세다. 부산은 대한교원공제부산회관,서면금융프라자 등의 빈사무실이 많아 공실이 높아지는 상황이다. 

대구는 알리안츠생명빌딩 등 대형에서 공실률이 낮아지는 추세이며 대전과 울산은 안정된 모습이다. 인천은 현대해상화제,국천빌딩에서 빈사무실이 해소, 공실이 크게 낮아졌다. 광주는 초대형인 KDB생명빌딩,중대형인 한국시멘트빌딩에서 빈사무실이 늘어나 공실률이 높아진 것으로 나타났다.

지방광역시의 환산임대료를 보면 대전과 광주의 임대료가 3.3㎡당 3만원대 중반으로 가장 싸고 부산과 울산이 5만원대 수준으로 높은 편이다. 분당신도시는 7만823원으로 전년동월에 비해 0.2%가 올랐다. 부산은 비교적 큰 폭으로 올라 5만1847원대, 울산은 4만9655원으로 안정적인 모습을 보이고 있다. 인천은 4만3768원으로 하락세이며 대구는 4만3074원대로 상승세이다.
 
광주는 3만8650원으로 하락세이며 대전권은 3.3㎡당 3만5637원으로 6대 광역시가운데 임대료가 가장 낮은 것으로 나타났다. 서울과 달리 공실이 많으면 임대료가 싸지는 역상관성을 보이는 것이 특징이다.

장용동 대기자/@heraldcorp.com