부동산에 대한 새해 전망이 보랏빛 일색이다. 국책 및 공기업 연구소는 물론 민간 연구소까지 토지와 주택시장이 한층 밝아질 것으로 예상하고 있다. 최저 1%대에서 최고 5%까지 가격이 오른다는 긍정 전망이 주류다. 특히 지방 시장과 달리 5년 이상 진흙뻘에 빠져 있는 수도권의 경우 경제 회복과 함께 매수 위주의 부양책에 힘입어 거래가 늘어나고 가격이 오를 것이라는 예상이 나와 귀추를 모으고 있다.

사실 지난해 새 정부 출범과 네 차례에 걸친 정상화 대책 발표, 기저 효과 등으로 연중 내내 시황 변화가 국민적 최대 관심사였다. 실제로 거래건수가 25% 정도 늘어났다는 것은 분명 불황 탈출에 청신호일 수 있다. 거래가 회복되고 그 끝무렵에 가격 상승이 일어나는 자산시장의 구조적 특성을 감안하면 더욱 그렇다.

침체 장세 속에서도 19만여가구가 공급된 분양시장 역시 양도세 감면 등 시장부양정책의 최대 수혜시장이었음을 부인할 수 없다. 신년 매매 및 분양시장이 글로벌 경제회복과 함께 더욱 나아지리라 보는 기대감이 나오는 것도 무리는 아니다.

하지만 지난해의 시장 회복은 연말까지 한시적으로 적용됐던 취득세 인하 및 양도세 면제혜택 등 단기적인 아편주사(?)에 기인한 점이 크다. 여기에 정부의 주택자금지원 확대, 저금리, 일부 수급여건개선 등이 작용한 데 따른 것이다. 시장 기능이 스스로 미세 작동을 시작했다고 보기보다는 일부 인위적 마사지 효과에 따른 것으로 보는 게 옳다.

그렇다면 새해에도 크게 달라질 것이 없어 연장선에 있다고 봐야 한다. 우선 세계 경제만해도 그렇다. 미국 경제가 3%대의 성장을 달성한다 해도 우리에게는 되레 양적 완화 축소정책의 여파가 더욱 클게 뻔하다. 당장 금리만 해도 그렇다. 금리 상승은 가계부채 문제와 직결되며 주택 대출에 부담이 될 수밖에 없다.

글로벌 경제회복이 단기적으로 부동산시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 전망은 막연한 환상일 수 있다는 얘기다. 되레 ‘양털깎기(fleecing of the flock)’로 비유되는 보이지 않는 손의 자산시장 거품 조장과 가치폭락 유도로 막대한 이익만을 챙겨주는 꼴이 재연될 수도 있다.

구시대적 프레임에 갖혀 있는 정치권 및 정부의 부동산에 대한 낡은 사고방식도 문제다. 부동산에 대한 여야의 인식 격차는 여전히 크다. 하루 아침에 세계경제를 파탄에 몰아넣은 미국 정부와 정치권이 경제에 활력을 불어넣기 위해 주택시장 정상화에 최대 역점을 두어 나간다는 전략계획을 수립하고 집행하고 있는 것과는 사뭇 다르다. 투기와 가진 자 이득이라는 프레임에서 한치 앞으로 못 나가는 처지다.

금융 역시 여전히 우월적 지위를 공공연히 보이고 있어 정부 내 정책의 효율성이 크게 떨어지는 상황이다. 정부의 대책 발표를 호재삼아 밀어내기식 공급에 여념이 없는 공급시장 메커니즘도 걸림돌이다.

이렇게 본다면 신년의 부동산 시장은 회복보다는 여건 개선정도만 되어도 다행이다. 겨울 가뭄을 겪고 있는 전세시장이 구조적 요인으로 더욱 심각해지고 이로 인한 서민 주거난은 더욱 악화될 우려마저 없지 않다. 여기에 지방선거까지 감안하면 더욱 혼란스러울 수 있다. 새해 부동산 시장 활성화 대책이 더욱 만만치 않고 투자나 신규참여자 역시 방어적 자산관리가 절대 필요한 이유다. 

장용동 대기자 ch100@heraldcorp.com