[헤럴드경제=김수한 기자] 용산 개발이 무산된 가운데 지분쪼개기 경매 물건이 큰 폭으로 증가하면서 감정가의 절반 이하에 낙찰되는 난감한 상황이 속출하고 있다.

지분쪼개기란 재개발 예정구역이나 예상 지역에서 새로 지어질 아파트 입주권을 여러 개 확보하기 위해 낡은 단독주택이나 다가구주택을 헐고 근린생활시설이나 다세대주택을 신축해 지분을 늘리는 행위를 말한다. 단독주택이나 다가구주택의 조합지분은 하나에 불과하지만 구분 등기가 가능한 근린생활시설이나 다세대주택을 신축하면 다수의 조합원 지분을 가질 수 있어 한때 지분쪼개기가 성행했다.

29일 지지옥션에 따르면 용산 지역 지분쪼개기 경매물건은 2010년 5건, 2011년 17건, 지난해 20건, 올해 36건으로 갈수록 느는 추세다.

역대 최대 개발사업으로 불리던 용산국제업무지구 개발이 가시화되면서 용산 일대에서는 재개발 열풍이 불었다. 문제는 기본계획이 나오기 전 조합원 지분을 늘리기 위한 지분쪼개기가 횡행했다는 것. 이런 현상은 남영동, 서계동, 용산동, 청파동, 후암동 등 용산 일대에서 광범위하게 나타났다.

그러나 최근 용산 개발이 무산되면서 지분쪼개기된 매물이 헐값에 팔리고 있다.

지난 2010년 90%대였던 낙찰가율이 매년 하락해 용산 개발이 무산된 올해는 50%대로 곤두박질쳤다. 과거에는 용산재개발지역 입주권이라는 프리미엄을 얻어 높은 가격에 거래됐지만 현재는 투자가치없는 매물로 전락한 것.

일부 지분쪼개기된 경매 매물은 채무액보다도 낮은 가격에 낙찰돼 채권 회수마저 안되는 깡통 물건으로 전락했다. 이에 따라 세입자들은 보증금을 날리는 일이 비일비재하게 일어나고 있다.

지분쪼개기된 경매 물건 대부분이 건축물대장상 위반건축물로 등재된 점도 골칫거리다.

애초 건축허가는 근린생활시설로 받았지만 가구당 1대꼴로 주차장을 마련해야 하는 다세대주택보다 주차장 설치 부담이 적은 원룸으로 사용되는 경우가 흔하다. 인허가를 받은 뒤 원룸으로 불법 개조한 것이다.

위반건축물로 분류되면 구청에서 이행강제금이 계속 부과된다. 실제로 경매 매물 중에는 이행강제금을 내지 않아 구청에서 압류한 내역이 많게는 10건 이상까지 있는 경우도 있다.

지난 2007년 용산동에 지어진 지하의 한 원룸(토지지분 12.9㎡)은 신축 직후 매수자가 1억5400만원을 대출받아 구매했으나 지난해 말 감정가 1억8000만원에 경매에 나오는 신세가 됐다. 이후 4번 연속 유찰돼 7372만원까지 떨어진 후 감정가 대비 41%인 7377만원에 낙찰됐다. 채무액 1억5400만원보다 훨씬 못 미치는 액수다.

이 원룸 세입자는 경매 신청 일주일 후 보증금 500만원, 월세 20만원에 계약을 맺었다. 경매 개시 후 전입해 소액임차인 법적 기준에 해당 안돼 선순위 채무액 1억5400만원보다 적은 액수에 낙찰되자 보증금 500만원을 전부 떼였다.

강은 지지옥션 팀장은 “지분쪼개기 매물은 재개발이라는 환상이 만들어낸 결과물”이라며 “그 환상이 깨지자 금융 부실, 위반건축물, 임차인 문제, 주차시설 부족 등 여러가지 문제만 낳고 있다. 이런 매물 입찰시 이행강제금, 원상복구 비용 등 추가처리비용을 감안해야 한다”고 조언했다.

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