MC 성기영: 내일이 찬이슬이 내린다는 백로입니다. 가을 이사철이 본격화되는데도 일부 전세시장을 제외하고는 아주 한산한 모습니다. 한 주 간의 부동산 이슈 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▶집값 떨어지는 것, 어제 오늘 일이 아닌데요. 노후 아파트, 특히 재건축대상 아파트 가격이 가장 크게 하락하고 있다면서요?
-그렇습니다. 지은지 오래된 노후 아파트일수록 가격 하락폭이 큰 것으로 나타났습니다. 재테크 수단으로 이용되면서 인기를 끌었던 그동안과는 상당히 다른 양상입니다.
부동산 정보업체가 최근 서울 아파트 121만9276가구를 대상으로 입주 시기별로 가격변화를 조사한 결과 입주 30년 이상 된 노후 아파트의 가격 하락폭이 평균 7.29%, 입주 21~30년된 아파트가 5.42%, 10년 이하 아파트 2.18%, 11~20년된 아파트는 1.79% 떨어진 것으로 나타났습니다.
오래된 아파트 가격이 많이 떨어진 셈인데요. 실제 강남권에서 30년 이상된 노후 아파트의 가격하락폭이 뚜렷했습니다. 대치동 은마아파트 112㎡(공급면적 기준)의 경우 연초 10억을 호가했지만 현재 9억4000만원 선입니다. 8개월 새 가격이 8000만원 가량 떨어졌습니다. 올초 3억9000만원하던 강동구 둔촌동 둔촌주공1단지 26㎡도 1억 정도 떨어진 2억9000만원 안팎에 거래되고 있습니다.
▶노후 아파트, 격세지감이군요. 한때는 금값이었는데...원인은요?
-재건축 아파트에 대한 소형평형 의무비율 도입으로 수익성이 급락하면서 노후아파트에 대한 투자 심리가 크게 위축된 것으로 분석됩니다. 게다가 사업 자체가 차질을 빚는 재건축 아파트가 늘어나면서 가격 하락폭이 커진 것이죠.
서울시 뉴타운 출구전략 시행 이후 사업이 전반적으로 지지부진해진 탓도 있구요. 이같은 장세는 한동안 지속될 것으로 예상됩니다. 집값 떨어져 안정적이란 점은 긍정적이나 신규아파트 공급창구 역할을 해 온 것을 감안하면 향후 새 집이 안지어져 가격불안을 가져올 소지도 크다고 봐야 합니다.
소득이 나아질수록 좀 더 나은 주거환경을 요구하게되고 수준있는 마감재, 공간활용도 등이 양호한 집을 찾게 되는데 이에 대한 대비가 절대 필요하다 할 것입니다.
▶재건축 추진이 된다해도 워낙 시간이 많이 걸리는 것 같아요. 투자자나 집 가진 소유자 모두 진이 빠질 정도인데요.
-그렇습니다. 시간은 곧 돈인데요. 지분매입하신 분들은 그야말로 불안감에 시달리는 형국입니다. 시간이 길어지면 대출이자 손실과 자산가치 감소로 이중고에 시달리게 되죠. 부동산 정보업체가 분석한 2000년 이후 서울에서 구역지정을 통과한 452개 재개발ㆍ재건축 사업장의 사업단계 별 사업기간을 점검한 결과 구역지정에서 준공까지는 평균적으로 10~11년의 시간이 필요한 것으로 나타났습니다.
구역지정 이후 사업시행인가 통과까지 2.8년, 사업시행인가에서 관리처분인가 2.3년, 관리처분인가에서 착공이 1.9년, 착공에서 준공까지 3.6년으로 총 10.6년의 기간이 소요됐습니다.
평균적으로 10년 가량의 걸린다는 것인데 예상치 못한 법정 투쟁이나 조합원 갈등, 시공사 선정이나 분양지연 등으로 장기간 지연될 경우 15년 이상으로 투자기간이 크게 늘어나거나 아예 사업이 멈춰있는 경우도 종종 발생 합니다. 이런 험난한 상황을 감안하면 재건축 투자에 세심한 주의가 필요하다 할 수 있습니다.
▶집값 하락기에 입주 아파트가 늘어나면서 입주분쟁이 다반사로 발생하는 것 같습니다. 유형과 사태 진전은요?
-청라ㆍ영종 신도시 뿐만 아니라 인천과 경기지역 등 수도권 곳곳이 아파트 입주 분쟁으로 몸살을 앓고 있습니다.
대부분 업체가 분양시 약속했던 사항이 지켜지지않아 중도금 및 잔금을 못내겠다고 법정소송을 하는 사례가 가장 많습니다. 예컨대 고양시 덕이지구 신동아파밀리에 아파트의 경우 지난해 4월부터 입주를 시작했는데요. 3300가구 중 1000명가량이 아파트 계약 당시 업체가 약속한 내용과 다르니 중도금 대출 상환 책임을 지지 않겠다는 ‘채무부존재 확인소송’을 내면서 절반 가량이 불이 꺼진 채 빈 집으로 남아있습니다. 1년 이상 미입주상태입니다.
또 경제자유구역인 청라지구에는 계약자 2000여명이 지난해 분양계약 해지 소송을 제기한 채 지금까지 중도금 대출 이자 납입을 거부하고 있습니다. 광교신도시 아파트 계약자들도 경기도청 이전이 보류된 데 따른 재산상 피해를 묻겠다며 지난 7월 김문수 경기도지사를 사기 혐의로 고소했습니다. 주민소환을 벌이겠다고도 하고 있습니다. 이 밖에 김포 한강신도시, 남양주, 용인, 양평 등지에서 아파트 입주 관련 소송이 줄을 잇고 있습니다.
금융감독원이 지난 4월 기준으로 조사한 결과를 보면 수도권 내 건설 중인 아파트 단지 가운데 94곳이 분양대금 대출과 관련한 분쟁을 겪고 있습니다. 이 가운데 잔금을 내지 않고 입주조차 하지 않은 사업장이 56곳에 이르고, 중도금 대출 연체잔액은 1조1000억원. 채무부존재 확인소송을 낸 곳은 56곳 중 28곳. 소송인원은 4190명이며 소송액은 5000억원 수준입니다.
이들 계약자 대부분은 영종하늘도시 처럼 기반시설 미비를 입주 거부의 표면적인 이유로 내세우고 있지만 문제핵심은 분양가 이하로 떨어진 아파트 시세입니다. 아파트 계약자들은 건설업체들이 분양가를 지나치게 높게 받았다고 주장하고 있습니다.
▶소송은 많이 제기되지만 뚜렷하게 완결이 난 곳은 없죠? 입주자나 분양업체 모두 답답한 상황일텐데요?
-지난 2009년 이후 입주한 수도권 아파트 23만여 가구 중 55% 가량은 현재 시세가 분양가와 비슷하거나 오히려 낮은 것으로 나타났습니다. 화가 나죠. 어렵게 집한채 마련했는데 시세보다 하락, 분양가보다 떨어졌으니...하지만 소송을 제기해도 뚜렷한 결론이 나오지 않습니다. 지난주 말씀드린 것 처럼 분양 허위·과장 광고에서 시공사도 자유로울 수 없게 됐다는 판결이 나와 주목됩니다만 이 역시 손해배상까지는 또 시간이 걸립니다. 자칫 연체료만 눈덩이 처럼 불어나 서로 득이 아닌 경우가 대부분입니다. 절충점을 찾는게 중요합니다. 일정부분 가격을 낮춰 현물 보상을 한다든지, 연체료를 깎아주고 잔금납부시기를 연장하든지 하는 타협점을 찾아가는게 필요합니다.
▶아파트 분양시 조심해야 할 것 같습니다. 1순위에서 경쟁이 치열했던 아파트도 이런 민원에 시달리는 것을 보면 신중을 기해 청약하고 계약을 해야할 것 같습니다. 요령 좀 알려주세요.
-그렇습니다. 동탄ㆍ세종시 등 곳곳에서 1순위에서 치열한 경쟁 속에 마감되고 있습니다. 하지만 청약과 계약은 별개로 봐야 합니다. 청약이 치열했던 아파트도 몇 개월이 지나면 미분양물량이 나도는 상황입니다. 철저히 실수요자 중심으로 분양을 받되 웃돈 등을 주고 분양권 거래를 하는 것은 바람직스럽지 않습니다. 추후 물량이 계속나오면 미분양이 발생, 원가 이하에 구입할 매물이 많거든요.
이미 동탄의 경우도 8000가구 정도가 후속으로 대기중입니다. 세종시도 마찬가지구요.
▶하우스 푸어 대책 등 정치권과 정부의 정책이 엇갈려 나오고 있던데요, 대책은요?
-우왕좌왕한다라는게 정확한 것 같습니다. 되레 정책부재가 시장을 더 악화시키는 결과를 가져온다고 봐야 할 것입니다. 하우스 푸어 대책만해도 그렇습니다. 집을 사준다, 임대해준다....여러대안들이 지난달 초부터 나왔지만 정작 시행까지 멀고 먼 길입니다. 정부는 전혀 움직이지도 않고요. 정부가 무슨 재정으로 집을 사준다는 것인지...답답합니다. 이런 류의 포풀리즘적 대안이 흘러나오면 시장은 대기수요화합니다. ‘기다리자’ 하게되는 것이죠. 그러니 망가지는 것이고 거래는 더 안되고...치밀한 대책을 만들고 이를 조속히 시행하는게 지금 필요한 일이죠.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
