참여정부는 부동산 투기가 일고 주택가격이 치솟자 무차별적인 수요 및 공급 규제 정책으로 대응했다. 하지만 서울 강남을 비롯한 전국의 집값이 그 어느 정권 때보다 많이 올랐다. 그 이유가 무엇일까. 당시 혁신도시ㆍ기업도시ㆍ행복도시 개발로 풀린 토지보상금과 은행 차입금을 비롯한 부동자금이 주택 수요를 폭발적으로 늘렸기 때문이다. 탄탄한 주택 수요가 뒷받침된 상황에서 참여정부는 온갖 부동산 규제를 동원했지만 폭발적인 주택 수요와 주택가격 폭등을 막지 못했다. 지난 5월 10일 정부가 또 부동산대책을 내 놓았다. 이 정부 들어 17번째다. 유효수요(有效需要)가 부족하고 주택가격 상승 기대감이 없는 가운데 이명박 정부는 임기 내내 규제완화 정책을 내놓았지만 주택시장은 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 규제를 조이고 푸는 냉온탕식 부동산정책으론 수요와 공급 원리에 의해 움직이는 부동산시장의 대세를 바꿀 수 없다. 이제 부동산정책은 시장과 기본에 충실해야한다. 이것이 부동산시장을 정상화시킬 수 있는 정도(正道)다.
우리나라 주택가격은 2006년 하반기에 정점을 찍은 후 하향조정 국면이 지속되고 있다. 주택시장 여건상 앞으로 가격이 더 떨어질 것으로 예상되는데 누가 집을 사겠는가. 이런 가운데 가계부채가 1000조원을 넘어섰다. 5ㆍ10대책에서 ‘총부채상환비율(DTI)’을 완화하지 않은 것은 바람직하다. 한편 매매가격 대비 전세가격 비율이 계속 높아지고 있다. 이 비율이 더 상승하고 경제가 좋아지면 자연스럽게 매매 수요가 살아난다. 주택정책이 시장원리에 충실해야 하는 주요 이유다.
하지만 서민의 주거 안정과 직결된 전월세시장에는 정부가 적극 개입해야 한다. 주택보급률이 100%를 넘었지만 자가 소유비율은 60% 내외에 머물고 있다. 소득으로 따져 하위 40%(약 700만 가구)가 무주택자다. 이들은 집을 살 능력이 없는데다 불안한 전월세시장에 노출돼 있다. 반시장적 규제인 ‘전월세상한제’는 시장을 왜곡시켜 서민을 더 어렵게 만든다. 적정 수준의 임대주택 공급이 시장에 충실한 해결책이다. 분양주택 공급은 민간에 맡기고 정부와 공기업은 임대주택 공급을 책임져야 한다. 정부가 서민 주거 안정을 강조하면서도 5ㆍ10대책은 강남 소재 주택 지원 위주이고 공공임대주택 공급대책은 없다.
부동산 세제도 기본으로 돌아가야 할 과제다. 우리나라 부동산세 가운데 서민이 주택 취득시 부담하는 거래세인 취득세는 세계에서 가장 높다. 반면 부자들이 부담하는 재산세 등 보유세는 선진국의 3분의1에 불과하다. 세계 추세와 역행하는 비정상적인 구조다. 취득세 법정세율(4%)을 2% 수준으로 내려 거래를 활성화하고 이에 따른 세수부족분은 보유세(종합부동산세ㆍ재산세)를 강화하는 방법으로 해결하는 게 바람직하다. 침체된 주택시장을 감안할 때 과거 부동산가격 폭등기에 도입된 ‘다주택자 양도세중과 세제’도 폐지돼야 한다.
정부는 부동산정책 목표를 서민 주거 안정에 두고, ‘분양가상한제’ 등 남아 있는 부동산 규제의 폐지를 추진하는 한편 부동산시장을 인위적으로 부양하거나 억제하려는 정책을 지양해야 한다. 서민 주거를 안정시키는 근본적인 해법은 저렴한 공공임대주택을 공급하면서 경제성장률을 높여 일자리를 많이 만들고 소득을 늘려 내 집 마련 기회를 넓혀주는 데 있다.
