분양가 거품제거 집값안정

신규매매수요 부진도 한몫

민간공급 위축 수급불균형

초유의 전세대란 역풍초래

로또식 보금자리 잡음심각

사전예약제 시장왜곡 불러

포퓰리즘 논란속 보완여론




이명박(MB)정부의 부동산 대표 브랜드인 ‘보금자리주택’은 이른바 강남 반값 아파트를 현실화해 집값 안정에 기여했지만, 민간주택공급 위축과 전셋값 폭등 등의 부작용을 초래하는 등 명암이 엇갈리고 있다.

특히 MB 임기내 수도권 그린벨트에 연간 8만 가구씩 총 32만 가구의 보금자리주택을 건설한다는 목표아래 무리하게 사업을 추진, 광명ㆍ성남 등 일부 지자체와 갈등이 빚어지면서 사업차질이 우려되고 있다.

여기에다 보금자리주택지구간 양극화와 소수 당첨자에 ‘로또’식 시세차익 제공 논란, 원주민과의 토지 보상을 둘러싼 잡음 등이 끊이지 않고 있다.

이에 따라 분양주택의 경우 민간에 맡기고, LH와 SH 등 공공기관은 서민용 임대주택 공급에 집중하는 등 보금자리주택의 정책 보완이 시급하다는 지적이 제기되고 있다.

▶분양가 거품 제거로 뛰는 집값 잡았다=MB정부는 집권2년차인 2009년 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개편을 통해 오는 2012년까지 수도권 60만가구, 그린벨트를 개발해 32만가구의 보금자리주택을 공급키로 했다. 이를 위해 2009년 서울 강남과 서초지구, 고양원흥, 하남미사 등 시범지구 4곳에, 총 4만4000가구의 보금자리주택 사업계획을 승인했다.

국토부는 이어 ▷서울내곡,서울 세곡2, 부천옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 2차지구 6곳, 보금자리주택 3만9000가구 ▷서울항동, 인천구월, 광명시흥, 하남감일, 성남고등 등 3차지구 5곳 총 4만800가구 ▷위례신도시 보금자리주택 2400가구 등에 대해 지구 지정을 거쳐 일부 물량에 대해 사전예약을 받았다.

수도권 그린벨트를 해제해 짓는 보금자리주택은 저렴한 택지조성비로 분양가를 최대 절반가량 낮출 수 있고, 서울 접근성도 뛰어나 선풍적인 청약돌풍을 일으켰다. 이에 따라 주택 대기매수자들도 이른바 ‘반값 아파트’ 당첨 기회를 노리기 위해 ‘무주택자’신분을 유지할 수 있는 전세입자로 눌러앉으면서 수도권 집값이 하향 안정화 추세를 보이고 있다. 실제로 닥터아파트 조사에 따르면 MB 취임 3년간 전국 집값은 -0.10%로 떨어져, 참여정부 3년간 29.17% 폭등한 것에 비해 매우 낮았다.

보금자리주택으로 대표되는 이명박 정부의 부동산정책은 ‘집값 안정’이라는 긍정 평가와 함께, ‘그린벨트훼손ㆍ로또식 주택공급’이란 비판을 동시에 받고 있다. 토지보상가 문제로 보금자리 지정을 반대하는 주민들.

특히 분당(-15.45%), 일산(-12.37%), 평촌(-10.95)등이 큰 폭으로 하락하면서 1기 신도시 집값이 -12.16%를 기록, 참여정부 3년간 55.52%의 높은 상승률을 기록한 것과는 대조적인 결과를 보였다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 “보금자리주택이 분양가의 거품을 해소했다는 부분을 가장 높게 살 수 있다”며 “향후 보금자리 주변에 분양하는 민간 아파트들도 분양가를 의식하지 않을 수 없을 것”이라고 말했다.

▶전셋값 상승, 민간공급 위축 등은 부작용=반값 아파트 열풍은 집값 안정에는 기여 했지만, 전셋값 폭등의 부작용을 불러왔다. 무주택자들이 로또 당첨을 위해 전세입자로 눌러앉으면서 수급불균형에 따른 전셋값 상승을 초래했기 때문이다.

실제로 참여정부 3년간 전국 전셋값 상승률은 3.88%에 그쳤지만, MB정부 3년간은 3배 이상 높은 13.93%를 기록하며 수도권 전세대란이 가중되고 있다. 이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “수도권의 경우 보금자리주택 공급으로 인해 무주택자 신분을 유지하려는 움직임이 확산되면서 전셋값이 폭등세를 보이고 있다”고 풀이했다.

MB임기내 수도권 그린벨트 32만가구 공급 목표 달성을 위한 무리한 사업추진도 문제점으로 제기되고 있다. 공급목표 가구수를 채우기 위해 지구 지정을 서두러다 보니, 각 지역간 보상체계가 달라 잡음이 일고 있다. 현재 4차에 걸쳐 지구지정이 이뤄졌지만, 보상이 완료된 곳은 시범지구 중에서도 서울 강남과 서초 등 단 두곳 뿐이다.


광명 시흥지구와 성남 고등지구 등은 국토부의 일방적인 지구 지정 이후 지자체와의 갈등으로 사전예약 대상에서 제외되는 등 혼선이 빚어지기도 했다.

수십년간 보존해온 그린벨트 훼손과 이로 인한 도시 연담화 논란과 함께 보금자리 주택 한채당 수억원의 개발이익이 불특정 무주택자에게 고스란히 돌아가면서 포퓰리즘 논란도 제기되고 있다. 정부는 급기야 오는 6월 위례신도시 본청약부터 소득ㆍ자산 기준을 도입키로 했지만, 시세차익이 3억~4억원 이상 예상되는 강남권 보금자리와 위례신도시 사전예약이 끝난 뒤여서 실효성에 의문이 제기되고 있다. 박상근 세무사는 “소수에게 로또 당첨기회를 제공하는 보금자리주택을 분양이 아닌 임대로 전환해야 한다”고 지적했다.

또 보금자리주택 조기공급 ‘착시효과’를 유도, 부동산 시장을 왜곡했다는 비난도 일고 있다. 실제 입주 2년여 전에 실시하는 청약에 앞서 2년여 앞서 가신청자를 받는 ‘사전예약제’를 도입했기 때문이다. 2009년 9월 실시된 시범지구 중 본청약이 실시된 곳은 서울 강남ㆍ서초 지구 2곳에 불과하다. 나머지 고양 원흥과 하남 미사 등의 본청약은 사전예약 2년뒤인 오는 9월께 실시된다.

특히 지난해 11월 사전예약이 실시된 3차지구중 서울 항동의 경우, 본청약이 4년뒤인 2014년 4월에야 가능하다. 하남 감일의 경우 2013년 5월로 예정돼 있다. 민간주택의 경우 통상 청약에서 입주까지 2~3년이 걸리지만 보금자리의 경우 ▷사전예약→본청약(2~4년) ▷본청약→입주(1~2년)으로 최장 6년이 소요된다.

이원용 부동산연구소 소장은 “2~3년보다 최장 두배이상 긴 5~6년뒤에 입주 가능한 보금자리 사전예약제는 시장기능에 역행할 뿐 아니라 현재의 전세난을 심화시키는 제도”라고 지적했다.

강주남 기자/ namkang@heraldcorp.com