7일 발간된 무디스의 스페셜코멘트 ‘긍정적인 환경변화에도 불구하고 도전이 계속되고 있는 한국의 주택건설업자들’을 통해 회복조심을 보이고 있는 한국의 주택시장에 대해 구조적 문제점을 조목조목 지적했다.
가장 먼저 최근 거래량 증가와 가격회복세에도 불구하고 지속가능한 시장회복에 대한 회의를 드러냈다. 가처분소득으로는 감당하기 어려울 정도인 주택구입비용과, 이미 높은수준인 가계부채는 지속적으로 주택수요를 억누를 것이란 논리다. 금리상승은 예상되는 반면 주택가격의 추가상승기대 폭은 제한된다는 점도 투자수요 제한요인으로 봤다.
2011년부터 주택공급이 줄어들어든다는 이유로 주택가격 상승이 나타날 것이라는 논리도 반박했다. 지난 수년간 주택허가 감소폭은 지방이 서울을 압도하고 있기 때문이다. <그래프 참조> 지방의 주택보급율은 110%에 달할 뿐 아니라 전국 미분양 아파트의 70%를 차지하고 있다는 점도 근거로 들었다.
주택시장 회복의 전조로 전세값 상승이 나타나고 있다는 논리도 세 가지로 반박했다.
가장 먼저 최근의 전세보증금 상승은 기저효과가 반영된 것으로 풀이했다. 아울러 저금리 상황이다보니 전세를 월세로 전환하고자 하는 과정에서 나타나는 현상으로 볼 수 있다는 설명도 곁들였다. 또 주택가격 상승에 대한 기대가 적다보니 전세를 선호하게 되고, 자연스레 보증금 상승으로 나타나고 있다고 해석했다. 아파트 가격대비 전세보증금 비율이 42%로 2000년의 61%에 비해 여전히 낮다는 점도 최근의 상승세가 남다르지 않은 근거로 제시했다.
그럼에도 무디스는 최근 주택시장에 부는 회복조짐이 주요 건설사들의 현금흐름에 도움을 주고, 프로젝트파이낸싱(PF) 보증부담을 줄여주는 역할을 할 것으로는 인정했다. 하지만, 지속적으로 부진한 주택수요는 한국의 주택건설사들의 사업위험을 높은 수준으로 유지시키고 있으며, 특히 미발주 주택사업과 관련된 PF보증 위험부담이 높다고 강조했다.
개별기업의 신용위험에 대해서는 GS건설(006360)의 경우 해외플랜트 수주에도 불구하고 PF보증 부담이 크다는 이유로, 포스코건설은 PF보증부담은 상대적으로 덜하지만 취약한 재무상황이 부담이라는 이유로 부정적 등급 전망을 유지했다.
한편 무디스는 지난 ‘9월에도 균열이 나타나고 있는 한국 주택시장, 은행을 시험하다’라는 보고서를 통해 비슷한 문제를 지적했었다.
<홍길용 기자 @TrueMoneystory>
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