서울 강남 오피스 시장에서도 중소형 선전, 대형 고전 양상이 두드러지고 있다.

25일 상가투자컨설팅이 강남구 ‘오피스종합정보시스템’에 등록된 강남구 오피스빌딩(5층 이상, 연면적 2,000㎡이상) 1458동의 공실률을 면적별로 분석한 결과, 중소형빌딩의 전반적인 공실률 하락이 두드러졌다.

강남 오피스빌딩 1,458동 중 지난해 4분기 들어 전분기 대비 공실률 하락을 보인 빌딩은 144동으로 전체 빌딩의 약 10%를 차지했다. 이 중에는 연면적 5,000㎡내외의 빌딩이 가장 많았다. 이들 144동의 평균 면적은 약 6,300㎡로 나타났다.

반면 전분기 대비 공실률 증가를 보인 빌딩은 92동으로 전체 빌딩의 약 6%를 차지했으며, 이들 중에는 연면적 10,000㎡내외의 빌딩이 가장 많았다. 이들 92동의 평균 면적은 약 8,000㎡로 나타났다.

또한 5,000㎡미만의 소형빌딩은 지난해 4분기에 평균 4.8%의 공실률을 나타내 전분기 대비 약 1% 하락했으며, 5,000㎡이상 10,000㎡미만인 중형빌딩의 공실률은 평균 3.7%로 전분기 대비 0.3% 가량 감소했다. 10,000㎡이상 대형빌딩의 경우 4분기 평균 1.1%의 공실률로 전분기 대비 0.1%가량 감소해 상대적으로 감소폭이 작았다.

중소형 빌딩의 선전과 함께 나타난 또 한가지 두드러진 특징은 공실률 감소세에 있는 빌딩과 증가세에 있는 빌딩 간 공실률 격차가 점차 심화되고 있다는 것이다.

지난 3, 4분기 연속으로 공실률 감소를 보인 22개동의 평균 공실률은 5.2%로서 두 분기 연속 공실률이 상승한 20개동의 평균 공실률 11.1%를 크게 밑돌았다. 강남 오피스의 전반적인 공실률 하락 속에서도 공실률 양극화가 일부 진행되고 있는 것.

또한 3, 4분기 연속 공실률이 하락한 22동의 평균 면적은 6,400㎡, 두 분기 연속 공실률이 상승한 20동의 평균 면적은 10,700㎡로 최근 대형빌딩이 상당히 고전하고 있는 것으로 나타났다. 이는 건물 전체를 사옥용으로 사용중인 공실률 제로의 연면적 50,000㎡이상 일부 초대형 빌딩이 대형빌딩의 낮은 평균 공실률을 이끌고 있으나, 임대용 대형빌딩의 경우 중소형빌딩에 비해 공실률이 높아지고 있는 결과로 볼 수 있다.

10,000㎡이상 대형빌딩의 평균 공실률은 앞으로도 크게 줄어들지는 않을 전망인 반면 중소형빌딩의 공실률 하락세는 당분간 계속될 것으로 보인다.

상가투자컨설팅 조성남 연구원은 “강남권의 대형빌딩 상당수가 공실 발생 가능성이 낮은 사옥 용도로 활용되고 있어 현재의 공실률 수준이 큰 폭의 변동없이 장기간 지속될 가능성이 높다”면서 “하지만 중소형빌딩의 경우 매수 바람이 2009년 이후 계속 이어지고 있으며, 그에 따른 매도자나 신규 매입자들의 공실 감소를 위한 노력이 다각적으로 모색되고 있어 향후에도 공실률 하락을 이끌 수 있는 요인이 많다”고 말했다.

<강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com